부동산 거래에 있어 1. 부동산의 유형에 따라 2. 권리행사에 따라 3. 거래유형에 따라 각기 필요한 문서들이 다릅니다. 부동산의 유형은 아파트/빌라, 단독주택, 토지, 상가 등 4개의 유형으로 나뉘고, 권리유형은 소유권 이전, 전세권 설정, 임대차, 근저당권 설정 4가지, 거래의 유형은 매매, 증여, 상속 3가지로 볼 수 있습니다. 

이번 매거진은 많은 사람들이 주거지로 사용하고 있는 아파트 / 빌라 / 단독주택을 대상으로 부동산 대표 거래유형 3가지에 필요한 문서와 방법을 알려드리고자 합니다. 거래 시 확인해야 할 사항, 거래 후 확인해야 할 사항을 확인하고 부동산 거래에 도움이 되기를 바랍니다.

공통적으로 [거래 시 확인해야할 기본 사항]으로는 아래와 같습니다.

- 등기사항 증명서

- 매매: 토지대장, 건축물 대장 

- 단독주택 매매의 경우: 토지 이용계획확인원(각종 규제와 허가 가능한 용도 확인)

매매의 경우에는 소유권 이전이 되는 것이기 때문에 건축물 대장을 열람하여 면적과 용도, 구조, 공시지가 등을 확인하고 등기부등본과 일치하는지 확인해야 합니다.

- 전세, 임대: 확정일자 열람 / 전입세대 열람 / 소액임차인의 범위

돌다리도 두드려보고 건너라는 말이 있듯 ‘쿨거래’는 거르는 것이 좋습니다. 거래를 하는 사람이 진짜 부동산의 소유주가 맞는지 확인은 필수입니다. 주민등록증 등 신분증 위조를 할 수 있으니 신분증이 정확한지 확인을 위해 민원 24나 안전운전 통합민원에서 입력한 후 확인이 가능합니다.

<민원 24 확인서비스>

계약은 실제 부동산 소유주와 진행해야 하지만 불가피하게 당사자가 아닌 사람이 나왔다면 정당한 위임이 이뤄졌는지 여부를 확인해야 합니다. 위임장 및 인감증명서(본인서명발급사실확인서)를 통해 확인할 수 있습니다. 개인이 아니라 법인이라면 법인 등기확인을 통해 확인이 가능한데, 열람 시 수수료가 발생됩니다.

열람은 700원, 발급은 1,000원

문서로 거래만 해서는 안 되죠? 무조건 실제 방문을 통해 확인해야 합니다. 부동산 실제 이용상태, 실거주자 확인, 유치권, 법정지상권, 분모기지권 등을 현장 확인을 통해 볼 수 있습니다.

실제 거주의 목적으로 집을 확인하는 거라면 수압 / 조망권 / 환기 등을 확인하는 것이 좋겠죠? 

<자취방 계약 전 체크리스트, 자취방 전월세 재계약 시 주의사항> 

거래 시 확인해야할 기본 사항에 대해 알아보았다면 [거래 후 확인해야할 기본 사항]으로는 아래와 같습니다.

공통적으로 확인해야 할 사항은 기재사항이 포함된 등기신청서 양식을 다운받거나 확인하는 것

<매매로 인한 소유권 이전 등기>

 

매매에서는 인지세, 취득세, 국민주택채권을 확인해야 하며 등기를 신청하기 위해서 소정의 수수료 납부가 필요합니다.

<인지세> 매매계약서를 작성할 때에는 인지세 납부여부와 납부금액을 확인하여야 합니다. 

기재금액이 1천만원 초과 3천만원이하인 경우 : 2만원

기재금액이 3천만원 초과 5천만원이하인 경우 : 4만원

기재금액이 5천만원 초과 1억원이하인 경우 : 7만원

기재금액이 1억원원 초과 10억원이하인 경우 : 15만원

기재금액이 10억원 초과하는 경우 : 35만원

단, 인지세법 제 6조에 의해 주택의 소유권이전에 관한 증서로 기재 금액이 1억원 이하인 경우는 인지세를 납부하지 않습니다.

종이문서용 전자수입인지는 우체국과 일정한 금융회사 등에서 전자문서용 전자수입인지는 국세정보통신망을 이용하거나 전자수입인지 사이트에서 구매할 수 있습니다.

<취득세> 소유권을 이전받는 등기권리자는 취득일로부터 60일 이내로 취득세를 신고·납부하여야 합니다. 기한 후 신고시에는 20%의 신고 불성실 가산세와 1일 100,000분의 25의 납부불성실 가산세가 추가됩니다.

<국민주택채권> 소유권보존등기 또는 소유권이전등기, 근저당권의 설정 또는 근저당권의 이전등기를 신청하는 등기권리자는 제 1종 국민주택채권을 매입하여야 합니다.

전세에서는 등록면허세를 납부하게 되는데요.

<등록면허세> 근저당권자는 채권최고액의 1,000분의 2, 전세권자는 전세금의 1,000분의 2에 해당하는 등록면허세를 납부하여야 합니다.

<인터넷 등기소에서 등기 열람 및 발급>

 등기신청 수수료

전세와 임대 부동산에서는 꼭 확인해야할 기본적인 사항이 있습니다, 바로 확정일자와 부여신청및 전입신고입니다.

<확정일자 부여신청 및 전입신고>

임차인의 권리를 주장하고 보호하기 위해서는 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 이는 추후 경매에 집에 넘어가더라도 전입신고를 통해 대항력을 취득하고, 확정일자를 받음으로 인해 우선변제권이 취득되기 때문입니다. 인터넷등기소를 이용해 신청할 수 있으니 확인하시길 바랍니다.