토지는 대표적인 부동산으로, 토지가 있다면 그 위에 주택이나 건물을 세울 수도 있고 다른 시설물을 설치해 사용하거나 이윤을 창출할 수 있습니다. 토지 역시 주택이나 상가처럼 소유권 자체를 사고파는 매매나 일정기간동안 빌려주는 임대 등 계약에 따라 거래를 할 수 있는데요. 다만, 주택이나 상가에 비해서 토지 거래를 할 때 알아주어야 할 내용들이 그렇게 잘 알려져 있지는 않습니다. 그렇다면 토지 부동산을 거래할 때 반드시 확인해야 하는 것에는 무엇이 있을까요?

대한민국 법원 인터넷 등기소에서는 부동산 거래 시 확인해야 할 체크리스트를 통해서 안전한 토지 거래 어떻게 하면 할 수 있는지에 대해 알아보도록 하겠습니다! 

■ 토지 부동산 거래의 형태

1. 소유권 이전 

토지 소유권 이전은 정해진 영역의 토지를 소유하고 있는 소유주의 소유권한이 다른이에게 넘기는 상황입니다. 소유권을 이전하는 상황으로는 다른 사람에게 토지의 가치만큼의 돈을 받고 판매하는 ‘매매’, 대가없이 권리를 이전해 주는 ‘증여’, 사망으로 인해서 법률관계에 따른 권리 승계인 ‘상속’ 이렇게 3가지가 있습니다.

2. 전세권 설정 

전세권은 소유권을 본인이 가지는 방식이 아니라 소유주로부터 토지 사용 권한을 인정받아 본인이 사용하는 권리입니다. 전세권 설정을 위해 전세금과 같은 계약 상 마땅한 대가를 지불해야 합니다. 이후 계약 종료에 따라 토지를 반납할 때 전세금은 반환받게 됩니다.

3. 임대차 

일반적으로 임대차계약에 전세도 포함된다고 많이 생각하시지만 진정한 의미의 전세권은 채권 설정과 함께 물권까지 합의가 되어야 합니다. 하지만 임대차의 경우 물권 합의가 아닌 채권 계약만으로 이루어 질 수 있습니다.

4. 근저당권 

근저당권은 쉽게 말해, 토지와 같은 부동산에 ‘근저당권’을 설정하여 돈을 빌린 경우, 이 돈을 갚지 못했을 때 근저당권이 설정된 부동산은 돈을 빌려준 사람이 이를 압류할 권리를 갖게 됩니다. 때문에, 토지 근저당권 설정의 경우 임차인인 토지 소유주는 본인 소유의 토지를 근저당 잡히게 되고 임차인에게 돈을 빌려주는 임대인은 해당 토지에 대해 근저당을 통해 일정 권리를 갖게 됩니다.

■ 토지 부동산 거래 체크리스트 확인하기 

토지 거래 시 필요한 내용 및 서류를 본인의 거래 상황에 맞추어 꼼꼼하게 챙겨 보시고 거래 피해를 입거나 불이익을 받지 않도록 확인해 보시길 바랍니다.

▶ 기본확인사항 

- 등기사항증명서(모두)

쉽게 말해 이전의 등기부등본입니다. 해당 부동산의 현상과 권리에 대한 사항을 모두 확인할 수 있기 때문에 소유권이 누구에게 있는지 저당권이 설정되어 있는지에 대해 알 수 있습니다. 등기사항증명서는 최초 열람 후 계약당일 날짜에 반드시 한번 더 발급해 확인해보아야 합니다.

- 토지대장(매매)(증여)

토지의 정확한 면적, 용도, 구조, 공시지가 등을 확인할 수 있습니다. 등기사항증명서와 함께 비교해서 서로 일치하는지 확인해 보아야 합니다.

- 토지이용계획확인원(모두)

토지거래허가나 공용징수 대상 등 토지에 대한 규제나 허가용도를 확인할 수 있습니다. 애써 거래한 토지가 규제 대상이면 무용지물이니 미리 확인할 필요가 있습니다.

▶ 거래자확인사항 

- 신분증 확인(모두)

부동산 계약은 반드시 상호 본인끼리 이루어져야 하며 소유권자와 계약자의 신원을 확인해 일치하는지 보아야 합니다.

- 위임장 및 인감증명서(대리인이 있는 경우)

가끔 대리인을 위임해 계약을 체결하는 경우가 있는데 위임장을 통해 정식으로 권한을 위임 받은 대리인인지 확인하고 인감증명서로 위임장의 진위여부를 확인해야 합니다.

- 법인등기사항증명서, 법인인감증명서(법인인 경우)

개인이 아닌 법인이 거래 대상이 되는 경우 해당 법인에 대한 확이니 필요합니다.

- 상속 증명 서면(상속인의 경우)

제적등본, 기본증명서, 가족관계즈영서, 혼인관계증명서, 친양자입양관계증명서 등 상속인 진위 및 다른 상속인 여부를 확인할 수 있는 문서를 통해 상속인임을 확인 할 수 있어야 합니다.

▶ 현장확인사항 

- 부동산 실제이용상태(매매)(전세권)(임대차)(근저당권)

토지를 직접 확인하여 토지대장 등과 일치하게 실제 이용되고 있는지 확인해야 합니다.

- 실거주자 확인(매매)(전세권)(임대차)

부동산의 실거주/실사용자에 대한 확인은 직접 확인해야 합니다.

- 공시되지 않는 권리(매매)(전세권)(임대차)(근저당권)

법정지상권이나 분묘기지권과 같은 권리는 공시되지 않기 때문에 현장을 직접 방문하여 확인해야 합니다.

▶ 권리 이전 후 확인할 사항 

- 등기신청서(모두)

소유권 이전 후 해당 권리에 대한 등기를 신청하기 위해 작성하는 문서로 해당 양식과 첨부서면 등을 제출해 등기를 마치도록 합니다.

- 인지세(매매)

재산상의 권리의 변동과 승인하는 증서를 대상으로 부과하는 세금으로 토지 부동산의 소유권이 바뀌었고 이를 인증해주는 문서들(예:토지매매계약서)에 대한 세금입니다. 인지세는 기재금액에 따라 차등되어 부과됩니다. 

- 취득세(매매)(증여)(상속)

부동산 취득에 따른 세금으로 소유권을 이전받은 등기권리자는 취득일로부터 60일 이내에 취득세 신고/납부를 마쳐야 합니다.

- 등록면허세(매매)(전세권)(근저당권)

근저당권자는 채권최고액의 2/1000, 전세권자는 전세금의 2/1000에 해당하는 등록면허세를 납부해야 합니다.

- 국민주택채권(매매)(증여)(상속)(근저당권)

소유권보존등기 또는 소유권이전등기, (근)저당권의 설정 또는 (근)저당권의 이전등기를 신청하는 등기권리자는 제1종국민주택채권을 매입하여야 합니다.

- 신청수수료(모두)

등기 신청 시 발생하는 수수료입니다. 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 활용하면 신청수수료를 보다 아끼실 수 있습니다.

대한민국 법원 인터넷등기소 - 부동산 거래 체크리스트 [바로가기 ▶]