취직, 이직, 개강 등의 이유로 자취방을 새로 구하거나 재계약을 하는 사람이 많은 2월! 현재 거주 중인 집을 재계약해 사는 경우, 계약서 작성과 확정일자는 어떻게 해야 하는지에 알아보자!

1. 전세보증금에 변동 사항이 없는 경우

 재계약 시, 계약 기간만 연장하고 전세보증금에 변동 사항이 없는 경우에는 반드시 계약서를 새로 작성해야 하는 것은 아닙니다. 임대인(집주인)이 재계약 시 전세보증금을 올리거나 내리지 않는다면 계약서를 새로 작성하지 않아도 되는데요. 주택임대차보호법에 따르면, 임차인이 계약만료 1~6개월 전까지 재계약 여부에 대해서 통지해야 합니다. 만약 통지하지 않을 경우 묵시적 갱신에 따라 기존 조건과 동일하게 재계약 된 것으로 간주됩니다.

주택임대차보호법상 묵시적 갱신

 주택임대차보호법 제6조에 따르면 임대인이 임대차 계약 만료일 1~6개월 전까지 임차인에게 계약갱신 거절이나 계약조건 변경 등을 통보하지 않을 시, 기존의 계약 조건과 동일한 계약이 성립된 것으로 간주합니다. 따라서 전세금 역시 동결된 것으로 보며, 이때 임대차계약의 존속기간은 2년으로 규정하고 있습니다. 또한, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 계약 해지의 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 경과하면 효력이 발생하는 것으로 규정하고 있습니다.

묵시적 갱신이 된 경우, 꼭 2년 동안 살아야 할까?

6조(계약의 갱신) 

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

 

 

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

 묵시적 갱신으로 인한 계약 기간 연장은 원칙적으로 2년입니다. 하지만 앞서 설명한 바와 같이 주택임대차보호법에 따라 임차인은 언제든지 계약해지가 가능합니다. 따라서 계약해지를 원하는 경우에는 최소 3개월 전에 임대인에게 계약해지를 통보해야 합니다. 통보일로부터 3개월이 경과하여 계약이 만료된 경우에는 중개수수료 등의 비용 부담이 발생하지 않습니다.

2. 전세보증금이 오르거나 내렸을 경우

 재계약 시에 임대인(집주인)이 전세보증금을 올리거나 내리는 경우에는 계약서를 새로 작성해야 합니다. 새로 계약서를 작성하는 방법으로는 기존 계약서에 전세보증금을 올린 내용을 기재하는 방법과 계약서를 아예 새로 작성하는 방법이 있습니다. 계약서 작성은 가급적 새로 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 이때 중요한 점은 계약서를 새로 작성하더라도 이전 계약서는 폐기하지 않고 보관해야 한다는 점입니다. 새로 작성한 계약서로는 과거 2년간의 해당 집에 거주했었다 라는 임대차 계약 기간을 증명할 수 없기 때문입니다. 또한 새로 계약서를 작성하는 경우에는 확정일자 역시 다시 받아야 합니다.

재계약 시의 전입신고 및 확정일자

 집이 매매 혹은 경매로 소유주가 바뀌어 문제가 발생할 경우, 임차인의 권리를 주장하고 보호하기 위해서는 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 이는 추후 경매에 집에 넘어가더라도 전입신고를 통해 대항력을 취득하고, 확정일자를 받음으로 인해 우선변제권이 취득되기 때문입니다.

 재계약 시, 전입신고 및 확정일자는 앞서 말한 바와 같이 새로 계약서를 작성하는 경우, 확정일자는 다시 받아야 합니다. 하지만 재계약 시에 보증금 변동사항 없이 월세만 증액 또는 감액하는 경우 확정일자를 받지 않아도 무방합니다. 확정일자를 받는 것은 전세보증금을 보호하기 위해서이기 때문입니다. 이 같은 경우 기존의 확정일자를 받은 계약서는 반드시 보관하도록 합니다.

 만일 확정일자를 받지 않아 불안한 경우에는 특약사항에 본 계약은 직전 임대차 계약 만기에 따른 연장 계약으로 보증금의 변동이 없으며, 월세 증액에 대한 계약이라는 내용을 명시하고 해당 계약서에 확정일자를 받도록 합니다.

3. 재계약 시 확인해야 할 사항

 월세 또는 전세 재계약 시, 계약서를 작성하지 않는다 하더라도 반드시 확인해야 하는 문서가 있는데요. 바로 등기부등본입니다. 등기부등본을 발급받아 변동된 사항들이 없는지 확인해야 하기 때문인데요. 확인해야 할 사항으로는 권리변동 사항, 근저당 설정 여부, 가압류 설정 여부 등이 있습니다.

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