매거진
상가임대차보호법과 상가임대차계약서
‘젠트리피케이션’을 아시나요? 상대적으로 임대료가 저렴하고 낙후된 지역에 소규모 가게들이 곳곳에 생기면서 유동인구가 많아지니 대형 프랜차이즈 브랜드까지 들어섭니다. 이로 인해 해당 지역에 임대료가 상승하여 원래 있던 소규모 가게와 주민들이 치솟는 임대료를 감당하지 못해 동네를 떠나게 되어 대규모 상업지구로 변하는 현상을 의미합니다. 도시 회춘화 현상이라고도 하는데요. 아무도 찾아오지 않는 곳이 유동인구가 늘어나면서 활기를 되찾고 해당 도시가 젊어 진다는 의미 또한 가지고 있습니다.
계속 이어진 경기 불황으로 인해 일터에서 밀려난 은퇴자와 구직자, 창업을 꿈꾸는 청년 등을 중심으로 자영업자 수는 올해도 568만 명으로 꾸준한 수치를 유지하고 있습니다. 그러나 중소기업청의 조사에 따르면 자영업의 생존률은 16.4%로 창업 후 6곳 중 한 곳만이 살아남는다고 합니다. 자영업자들이 문을 닫는 이유는 무엇일까요? 최저임금 인상 및 근로기준법 개정 등의 이유가 있지만 끊이지 않는 경쟁과 계속해서 오르는 임대료도 자영업자들의 생존을 위협하는 요인 중 하나입니다.
최근 상가임대차보호법의 일부 개정안이 국회에서 통과되었습니다. 이번 개정안의 주요 골자는 임대차의 갱신기간을 5년이 아닌, 10년으로 확대되었다는 것인데요. 한 곳에서 장사를 시작하여 단골손님 유치 및 영업 이익을 만들어 내기 위해서는 최소 10년이 걸릴 수 있는 만큼 임차인의 생존권을 더욱 보장하기 위해 개정되었습니다.
기본적으로 상가임대차보호법은 일방적으로 기존 건물주에게 유리하게 작용하던 상가임대차 관행을 개선하고 임차인의 재산권과 영업권을 보장하기 위한 법입니다. 계약기간이 남아 있음에도 불구하고 임대인이 계약해지를 주장하거나 임대료를 인상하는 문제로 인한 분쟁이 지금도 빈번하게 발생하고 있으며, 이러한 분쟁으로 최근 임차인의 건물주 폭행사건 등이 발생하기도 하였습니다.
적용대상
사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 대하여 적용하며, 대통령령으로 정하는 보증금액 범위 내에 있어야합니다.
임대차 기간
기간을 정하지 않았거나 기간이 1년 미만으로 정한 임대차는 기간을 1년으로 보며, 임대차가 종료되었다 하여도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계는 존속됩니다.
대항력 및 확정일자
등기가 없어도 임차인의 건물 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제 3자에 대해 효력이 생깁니다. 또한 추후 보증금 회수 및 우선 변제권을 갖추기 위해 상가 건물 소재지 관할 세무서에서 확정일자도 받아야합니다.
계약갱신 및 묵시적 갱신
임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월에서 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 현재 상가임대차법에 따르면 임차인의 계약갱신 요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 넘지 못하며, 갱신되는 임대차는 전과 동일한 조건으로 계약됩니다. 그러나 상가임대차법 개정안이 시행될 경우 5년이 아니라 10년으로 확대됩니다.
임대차기간 만료 전에 임대인이 임차인에게 갱신 거절의 통지나 조건변경의 통지를 하지 않았을 때 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며 이때 기간은 1년으로 봅니다.
임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유
- 임차인이 3기 이상 임대료를 연체할 경우
- 임차인이 거짓이나 그 밖에 부정한 방법으로 임차한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 전대한 경우
- 임대인이 노후, 훼손, 안전사고 우려 등으로 건물 일부 또는 전체를 철거하거나 재건축할 경우 등
(상가입대차보호법 제 10조 1항)
차임 등의 증감청구권
임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담이 증감하거나 경제 사정의 변동으로 인하여 임대인이 임차인에게 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있습니다. 증액은 대통령령으로 정하는 5%를 초과하지 못하며 증액 사유가 발생하고 1년 이내에 또 다시 청구 할 수 없습니다.
권리금과 권리금 계약
권리금 계약은 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하는 계약입니다. 권리금은 상가건물에서 영업을 하려는 자가 영업시설 및 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유무형의 재산적 가치를 양도 또는 이용하는 대가로 새 임차인이 임차인에게 보증금 외에 지급하는 금전 등의 대가를 뜻합니다.
임대인의 권리금 회수기회를 보호하기 위해 규정한 임대인의 권리금 지급 방해행위 금지기간도 현행법 상 종료 3개월전까지였지만 개정안에서는 6개월전부터 금지되는 것으로 확대되었고, 임차인은 신규 임차인을 추선할 수 있게 됩니다.
상가임대차계약서
▷ 구성항목 : 상가건물 표시, 계약내용, 특약사항, 계약 체결시 확인사항, 계약종료시 확인사항 등
상가임대차계약서는 임차인이 임대차 계약을 통해 일정기간 상가 건물을 임대하고 그에 대한 대가로 금전을 지급하기로 한 내용을 서면으로 남기는 계약서입니다. 상가 건물에 대한 임대차 계약을 하기 전에 반드시 현장에 들러 건물의 전반적인 상태를 확인하고 계약 시 부동산 등기부를 열람하여 계약자가 실제 소유자인지, 저당금액은 없는 지 등을 확인하는 것이 필요합니다.
임대차 계약서 작성 Tip
- 계약 목적물은 추후 분쟁이 발생하지 않도록 주소, 면적 등을 상세하게 기재하는 것이 좋습니다.
- 차임 액수는 정확히 기재하고 지급방법, 지급시기 등을 명확하게 규정합니다.
- 계약 당사자가 개인일 경우 주소, 성명 등 인적 사항을 기재하고 계약 당사자가 법인일 경우 회사명, 주소, 대표이사의 직함과 성명 등을 기재합니다.
- 쌍방이 각각 1부씩 계약서를 보관함으로써 위조 등의 행위를 예방하도록 합니다.
- 가능하면 자필로 기재하는 것이 좋으며, 인감도장을 사용하여 날인합니다.
