2017년 5월 9일 지난 장미대선의 결과로 문재인 대통령이 새롭게 우리나라를 이끌어 나가게 되었습니다. 문재인 후보가 대통령으로 당선 되면서 대선 당시 내세웠던 공약들이 다시금 주목을 받게 되었는데요. 그 중에서도 중소상공인, 자영업자들이 크게 반기는 상가임대차보호법 개정안이 있습니다.

계속해서 이어진 경기불황에 일터에서 밀려난 은퇴자와 구직자 등을 중심으로 올해도 자영업자 수는 크게 증가하였지만, 3년 이상 생존하는 자영업은 30%대에 그치며 이는 전국에서 하루에 10곳씩은 문을 닫는 셈입니다. 

맘 편하게 장사하고 싶다!

상가임대차보호법은 일방적으로 기존 건물주에게 유리하게 작용하던 상가임대차 관행을 개선하고 임차인의 재산권과 영업권을 보장하기 위한 법입니다. 꾸준히 개정안이 발의되고 있지만 여전히 임차인을 보호하기에는 아직 역부족하고 사각지대가 존재하고 있어 분쟁이 끊이질 않고 있습니다. 계약기간이 남아 있음에도 불구하고 임대인이 계약해지를 주장하거나 임대료를 인상하는 문제로 인한 분쟁이 빈번하게 발생하고 있으며, 이러한 분쟁으로 상가임차인들이 건물에서 쫓겨나 대형 프랜차이즈들이 들어서는 ‘젠트리피케이션’ 이라는 사회 현상도 나타나고 있습니다.

문 대통령의 공약에서는 현재 시행중인 상가임대차보호법을 개정하여 임대료 상한액을 9%에서 5%로 낮추고, 임대차 갱신기간을 5년에서 10년으로 늘리겠다고 합니다. 아직 이를 시행하기까지 시간이 더 걸릴 것으로 보여지지만, 현재 시행되고 있는 상가임대차보호법에 먼저 살펴보고 알아보겠습니다.

상가임대차보호법 적용대상

사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 대하여 적용하며, 대통령령으로 정하는 보증금액 범위내에 있어야합니다.

상가임대차보호법 임대차 기간

기간을 정하지 않았거나 기간이 1년 미만으로 정한 임대차는 1년으로 보며, 임대차가 종료되었다 하여도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계는 존속됩니다.

상가임대차보호법 대항력 및 확정일자

등기가 없어도 임차인의 건물 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날 제 3자에 대해 효력이 생기며, 상가건물 소재지 관할 세무서에서 확정일자도 받아야합니다. 추후 보증금 회수 및 우선변제권을 갖추는데 있어 이를 증명할 수 있는 서면이 필요하기 때문입니다. 

상가임대차보호법 계약갱신 및 묵시적 갱신

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 ~ 1개월전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절 하지 못합니다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 넘지 못하며, 갱신 되는 임대차는 전과 동일한 조건으로 계약됩니다. 임대차기간 만료 전에 임대인이 임차인에게 갱신 거절의 통지나 조건변경의 통지를 하지 않았을 때 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며 이때 기간은 1년으로 봅니다.

상가임대차보호법차임 등의 증감청구권

임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담이 증감하거나 경제 사정의 변동으로 인하여 임대인이 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구 할 수 있습니다. 증액은 대통령령으로 정하는 9%를 초과하지 못하며 한 번 청구를 했을 경우 1년 이내에 또 다시 청구 할 수 없습니다. 

상가임대차보호법 권리금

권리금은 영업시설 및 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유무형의 재산적 가치를 양도 또는 이용하는 대가로 보증금 외에 지급하는 금전 등의 대가를 뜻합니다. 권리금 계약은 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하는 계약입니다.

상가임대차보호법 Tip

- 상가임대차보호법에서 정한 임대차기간 5년은 최초 입점한 날로부터 5년 입니다.

- 권리금에는 바닥관리금, 시설권리금, 영업권리금이 있으며, 각 권리금 마다 계산방법이 다르니 유의하시길 바랍니다.

<비즈폼_상가임대차계약서예시>

임대차 계약서 작성 Tip

- 계약 목적물은 후일 분쟁이 없도록 주소, 면적 등을 상세하게 기재하는 것이 좋다.

- 차임 액수는 정확히 기재하고 지급방법, 지급시기 등을 명확하게 규정하는 것이 좋다.

- 계약 당사자가 개인일 경우 주소, 성명 등 인적 사항을 기재한다. 계약 당사자가 법인일 경우 회사명, 주소, 대표이사의 직함과 성명 등을 기재한다.

- 쌍방이 각각 1부씩 계약서를 보관함으로써 위조 등의 행위를 예방할 수 있다.

- 가능하면 자필로 기재하는 것이 좋으며, 인감도장을 사용하여 날인하는 것이 안전하다.