[질문]1순위 저당권이 있고 저는 2순위 임차권을 가지고 있는데, 3순위 저당권자에 의해서 경매가 개시되었습니다. 저는 경매 받은 사람에게 대항할 수 있습니까? 

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[답변]대항할 수 없습니다.

[해설및보충설명]

 
판례는 후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 경락 되어 그 선순위저당권이 함께 소멸한 경우, 비록 후순위저당권자에게 대항할 수 있는 임차권이 있더라도 선순위저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸한다고 판단하고 있습니다. 따라서 위와 같은 경우에 임차인은 경매를 받은 사람에 대해 대항할 수 없는 것입니다.
참고로 선순위저당권이 보증금보다 소액인 경우 임차인은 임대인을 대신해 변제함으로써 선순위저당권을 소멸시키고 경매 받은 사람에게 대항할 수 있습니다.

[ 주택임대차보호법 제3조 ]