알아두면 유익한 회계상식> 사업자등록시 주요 구비서류 및 상가임대차보호법에 대하여

" 사업자등록"은 사업장마다 하여야 하며, 사업을 시작한 날로부터 20일 이내에 구비서류를 갖추어 사업장 소재지 관할세무서 민원실에 신청하면 됩니다.

⊙ 개인사업자

- 사업자등록신청서
1. 사업허가증 사본,신고필증 사본
2. 임대차계약서 사본 1부(사업장을 임차한 경우에 한하며, 확정일자 신청시 원본제시)
3. 상가건물임대차보호법에 의한 대항요건을 갖추고자 하는 경우로서 임대차의 목적이 건물의 일부인 경우 해당부분의 도면 1부

- 사업자등록정정신고서
1. 사업자등록증
2. 임대차계약서 사본 1부(사업장을 임차한 경우에 한하며, 확정일자 신청시 원본제시)
3. 상가건물임대차보호법에 의한 대항요건을 갖추고자 하는 경우로서 임대차의 목적이 건물의 일부인 경우 해당부분의 도면 1부

⊙ 법인사업자

- 사업자등록신청서
1. 등기부등본 1부
2. 정관 1부
3. 임대차계약서 사본 1부
(사업장을 임차한 경우에 한하며, 확정일자 신청시 원본제시)
4. 상가건물임대차보호법에 의한 대항요건을 갖추고자 하는 경우로서 임대차의 목적이 건물의 일부인 경우 해당부분의 도면 1부
5. 사업허가증(해당법인에 한함) 또는 설립허가증사본(비영리법인에 한함)
6. 주주또는 출자명세서
7. 지점등기부등본 또는 국내사업장의 사업영위 내용을 입증할 수 있는 서류(외국법인에 한함)
8. 조세협약에 의하여 국내사업장에 해당되지 아니한 경우에는 그 사유를 첨부하여 사업자등록신청만 할 수 있음

- 사업자등록정정신고서 : 개인사업자와 동일

특히 2002년 11월부터는 "상가건물임대차보호법"이 시행됨에 따라 사업자등록 신청시 사업장임대차계약서 원본을 첨부하여 "확정일자"도 받도록 하여야 합니다. 확정일자를 받아 두면 보증금액이 일정액(서울의 경우 2억 4천만원) 이하인 상가 건물의 임차인은 ①임대차 존속기간 보장(최대 5년간의 계약갱신요구권 보장),②임대차의 대항력 발생(임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 이후 건물소유주가 바뀌어도 새로운 소유주에 대해 임차권을 주장),②임차인의 우선변제권, ③소액임차인(서울의 경우 4천 5백만원 이하)의 최우선변제권, ④계약갱신요구권,⑤임대료 인상의 제한(연간 12%)등의 권리가 보장됩니다. 다만, 법시행일인 2002.11.1. 현재 존속중인 임대차에 대하여는 법적요건을 갖춘 경우 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이 발생하나, 계약갱신요구권 및 기타 사항은 2002.11.1.이후 새로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다. 

여기서 "대항력"이란 임차인이 대항요건 취득 이후에 매매 등으로 임차건물의 소유권을 취득하는 제3자에 대하여 대항할 수 있는 권리를 말하는 것으로 상가임대차보호법이 시행되기 이전에는 대항력이 인정되지 않았다.이경우 건물주가 건물을 다른사람에게 매매등을 한 경우 새로운 건물주는 임대인에게 보증금반환의무만을 부담할뿐 잔여계약기간에 대한 승계의무는 없어지는 것입니다.즉,이법에 의해 일정한 요건을 갗춘경우 임차인은 임대차계약기간동안은 건물주가 바뀌더라도 임대차계약기간동안 거주할 수 있음은 물론 임대차기간이 끝나더라도 보증금을 반환받을 때까지 계속 거주할 수 있는 권리가 발생하는 것입니다.

이러한 대항력이 성립되려면 임대차계약서상 내용이 사업자등록사항과 일치하고, 임대차계약서상 임대차 목적물이 등기부등본 등 공부와 일치하여야 대항력이 보장되므로 이를 일치시키도록 하여야 하며 사업자등록정정신고 사유에 임대차계약의 내용이 변경되는 경우를 포함시켰으므로 계약변경시 반드시 사업자등록정정신고를 하여야 합니다.대항력은 건물을 인도받고 사업자등록신청만 하면 별도의 확정일자 없이도 대항력을 부여받게 되고 대항력을 갗추면 최우선변제권도 자동적으로 부여받게 됩니다.