임대차 3법으로 인하여 하루가 멀다하고 많은 기사들이 쏟아져 나오고 있습니다. 임대차 3법의 주요 골자는 주택 임대인보다는 임차인이 실질적인 주거생활을 안정적으로 영위할 수 있도록 제도적인 대책을 마련하기 위해 개정되었습니다. 임대차 3법은 주택임대차보호법에 따른 전월세 상한제와 계약갱신청구권과 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따른 전월세 신고제로 구분됩니다.

1. 전월세 신고제 (임차인의 보증금 보호)

2021년 6월 1일부터 시행

지금까지 주택 매매 계약에 대해서만 의무 신고였지만 임대 계약에는 신고의무가 없었습니다. 그러나 투명한 거래 정보 공개, 확정일자 자동 부여 등 임차인들의 보증금을 보호할 수 있습니다. 그러나 전월세 신고로 인해 발생하는 세 부담을 임차인들에게 전가할 수 있다는 우려가 있습니다.

계약 후 30일 이내에 보증금, 임대료 및 계약금 등 계약 내용에 대해 의무적으로 시, 군, 구청 등 지방자치단체에 신고해야 합니다. 공인중개사를 통한 거래시 공인중개사가 신고를 하며, 직거래를 할 경우 임대인(집주인)이 신고를 합니다. 추후 계약내용이 변경되었다면 해당 변경 사항도 신고합니다.

2. 전월세 상한제(임대료 상승 제한)

2020년 7월 30일부터 시행

주택임대차 전월세 재계약시 일정수준 이상 임대폭을 높일 수 없습니다. 임차인의 경우 임대료 상승에 대한 불안감을 줄일 수 있고, 안정적인 주거 계획을 세울 수 있습니다. 그러나 임대인의 세입자 골라받기, 미래 비용까지 고려한 높은 임대료 측정 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 

전월세 임대료는 직전 계약의 임대료의 5%를 초과하여 임대료로 올릴 수 없고, 만일 지방자치단체가 조례에서 5% 이내로 상한 결정할 경우 그에 따라야 합니다. 

3. 계약 갱신청구권(장기 계약)

2020년 7월 30일부터 시행

임대인이 계약 만료 6개월~2개월 이내에 갱신 거절을 통지하지 않거나 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지 하지 않았을 경우 동일한 조건으로 다시 임대차를 한 것으로 보는 '묵시적 계약 갱신'이라는 것이 있죠. 이를 통해 임대인은 기존 2년 계약 외에도 추가로 2년을 더 살 수 있으며 임차인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 따라서 임대인은 최대 4년 거주를 법적으로 보장받을 수 있는 것인데요. 안정적으로 임차인이 원하는 만큼 임차기간을 유지할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 임대인 입장에서는 주택매매가 어려워 지고 장기 거주를 보장해야하는 만큼 임차인을 까다롭게 고를수 도 있습니다.  

단, 집주인이나 직계존속, 비속이 해당 주거지에 실거주를 할 경우, 임차인이 월세를 2개월 이상 연체한 경우, 임대인의 동의 없이 전대한 경우, 임차인이 주택을 파손한 경우, 임대인과 임차인이 합의하여 상당한 보상을 한 경우 등일 때는 계약갱신 청구권을 거절할 수 있습니다.

계속해서 낮아져가는 금리에 많은 분들이 부동산 투자, 다세대 주택 보유 등으로 재테크를 하고 계실겁니다. 다주택자의 경우 가지고 있는 집을 처분하려고 하지만 세입자가 나가지 않겠다고 한다면 참 난감할 수 밖에 없죠. 게다가 임대차 3법 이후 오히려 공급이 불안정해셔 전세 대란이 일어나고 있는 조짐도 보이곤 하는데요. 이와 관련하여 간단하게 정리해보자면 다음과 같습니다. 

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Q. 이미 갱신 계약서를 작성한 경우 소급적용은 어떻게 되나?

A. 작성했더라도 법 시행 시점인 7월 30일 이후 기존 계약기간이 만료되었다면 소급적용이 되고, 5% 초과하여 임대료를 올렸다면 초과분은 환급받을 수 있다.

Q. 이미 계약 연장한 경우는 어떻게 되나?

A. 여러차례 연장해서 살고 있던 사람도 이전 갱신 횟수와 상관없이 계약갱신 청구권을 1회 사용할 수 있다. 

Q. 연장 의지는 언제까지 알려야하나?

A. 법 시 시점인 7월 30일을 기준으로 기존 계약이 1개월 이상 남아있을 경우 연장 요구 가능. 전세계약이 끝나기 1개월 전까지 권리행사 가능하다.

Q. 집주인이 계약하지 않는다고 한다면?

A. 집주인은 특별한 사유 없이 거부할 수 없다.

Q. 월세나 반 전세로 전환해도 5% 상한제일까?

A. 5% 이내 증액 제한 가능