2월의 끝은 봄을 알리는 시작임과 동시에 개학과 입사 시즌이죠, 이때 바빠지는 곳은 대학가의 원룸촌과 회사 근처의 주택, 오피스텔들입니다. 이 시즌에는 자취생들이 방을 많이 구하기 시작하는데요. 흔히 월세 계약이라고 하는 임대차 계약 시 확인해야 할 서류 등을 이번 매거진을 통해 알려드리고자 합니다.

물론 공인중개사를 통해 계약을 성사한다면 모든 서류를 확인시켜주며 문제없이 거래를 진행하겠지만, 부동산 직거래나 카페를 통해 거래를 한다면 꼭 확인해야합니다.

< 부동산거래 체크리스트 (http://www.iros.go.kr/b171/chk/selectView.do) >

부동산 거래에 있어 체크할 리스트에 대해 알려주는 항목이고 대한민국 법원 인터넷등기소에서 확인이 가능합니다. 부동산의 유형, 권리 유형, 거래 유형을 선택하면 거래 시 확인해야 할 사항을 확인할 수 있습니다.

부동산의 유형은 아파트/빌라, 단독주택, 토지, 상가 등 4개의 유형으로 나뉘고, 권리유형은 소유권 이전, 전세권 설정, 임대차, 근저당권 설정 4개로 나뉘며, 거래의 유형은 매매, 증여, 상속 3가지며 소유권 이전일 경우 선택을 할 수 있습니다. 임대차 계약의 경우 거래의 유형은 선택사항이 없습니다.

자취방을 구할 경우엔 대게 원룸을 거래를 많이 하는데, 다세대 주택이니까 빌라겠지? 라는 단순한 생각은 금물! 건축물 대장에 적힌 부동산을 확인하면 쉽게 알 수 있습니다. 원룸이 함께 있는 다세대여도 단독주택으로 된 건물들이 있기 때문이죠.

단독주택에 임대차일 경우 기본으로 확인해야 하는 사항은 아래와 같습니다.

ㆍ 등기사항증명서

– 부동산의 현상과 권리에 관한 사항 등을 부동산 열람/발급을 통해 확인할 수 있습니다.(계약당일 재열람 필수)

ㆍ 확정일자 열람

- 주택임대차보호법상 이해관계인이라면 법원과 등기소 또는 주택소재지의 읍ㆍ면사무소, 동 주민센터, 시군구의 출장소에서 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 열람할 수 있습니다. 임대차계약의 당사자이거나 등기기록에 기록된 권리자인 경우에는 인터넷등기소에서도 확정일자 정보를 열람할 수 있습니다. 정보제공: 인터넷등기소(www.iros.go.kr)

 주택임대차보호법상 이해관계인이라면 법원과 등기소 또는 주택소재지의 읍ㆍ면사무소, 동 주민센터, 시군구의 출장소에서 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 열람할 수 있습니다. 임대차계약의 당사자이거나 등기기록에 기록된 권리자인 경우에는 인터넷등기소에서도 확정일자 정보를 열람할 수 있습니다.주택임대차보호법상 이해관계인이라면 법원과 등기소 또는 주택소재지의 읍ㆍ면사무소, 동 주민센터, 시군구의 출장소에서 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 열람할 수 있습니다. 임대차계약의 당사자이거나 등기기록에 기록된 권리자인 경우에는 인터넷등기소에서도 확정일자 정보를 열람할 수 있습니다.

ㆍ 전입세대 열람

- 주민등록법 시행규칙상 이해관계인이라면 읍ㆍ 면사무소, 동 주민센터, 시군구의 출장소에서 전입세대 내역을 열람할 수 있습니다주민등록법 시행규칙상 이해관계인이라면 읍ㆍ 면사무소, 동 주민센터, 시군구의 출장소에서 전입세대 내역을 열람할 수 있습니다.

ㆍ 소액임차인의 범위

- 주택임대차에 있어서 우선변제 받을 소액임차인 및 보증금의 범위와 기준(주택임대차보호법시행령 제10조 제1항, 제11조 참조)을 인터넷등기소를 통하여 확인할 수 있습니다.

 주택임대차에 있어서 우선변제 받을 소액임차인 및 보증금의 범위와 기준(주택임대차보호법시행령 제10조 제1항, 제11조 참조)을 인터넷등기소를 통하여 확인할 수 있습니다

<주택임대차보호법에 따른 소액임자인의 범위 등 안내>

기준시점은 2016.3.31 ~입니다.

※ 1. 기준시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정일자 기준임(대법원 2001다84824 판결 참조)

2. 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 함

3. 경매개시 결정의 등기 전에 대항요건(주택 인도 및 주민등록)을 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야 함

4. 주택가액(대지의 가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제 받음(주택임대차보호법 제8조)

거래자의 진정성 확인 사항은 아래와 같습니다.

ㆍ 신분증진위확인(주민등록증, 운전면허증) 

- 거래자가 정당한 거래상대방인지 여부를 주민등록증은 민원24에서 공인인증서로 본인 확인 후, 운전면허증은 e-운전면허에서 해당사항 입력 후 확인할 수 있습니다.

ㆍ 위임장 및 인감증명서(본인서명발급사실확인서)

- 정당한 위임이 이루어졌는지 여부를 위임장 및 인감증명발급사실확인(본인서명발급사실확인)을 통하여 확인할 수 있습니다.정당한 위임이 이루어졌는지 여부를 위임장 및 인감증명발급사실확인(본인서명발급사실확인)을 통하여 확인할 수 있습니다. 정보제공: 민원24(www.minwon.go.kr)

ㆍ 법인등기 사항증명서, 법인인감증명서

- 해당 법인이 정당한 거래상대방인지 여부를 법인등기사항증명서 및 법인인감증명서 발급확인을 통하여 확인할 수 있습니다.

현장확인 사항은 아래와 같습니다.

ㆍ 부동산 실제이용상태 

- 면적, 주용도, 건물번호 등이 실제 공부와 일치하는지 여부는 거래하고자 하는 부동산을 직접 방문하여 확인하여야 합니다.

ㆍ 실거주자 확인 

- 부동산의 실거주자 여부는 현장방문 및 탐문을 통해 직접 확인하여야 합니다.

ㆍ 공시되지 않는 권리 

- 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등 공시되지 않는 권리는 거래하고자 하는 부동산을 직접 방문하여 확인하여야 합니다.

권리취득(거래) 후 확인해야 할 사항은 아래와 같습니다.

ㆍ 확정일자 부여신청 및 전입신고

- 우선변제 받을 소액임차인, 대항력 있는 임차인의 요건을 갖추기 위하여 전입신고 및 확정일자를 부여 받아야 합니다.(주택임대차보호법 제 3조 제1항, 제3조의 2제2항 참조)

ㆍ 등기신청서 양식 및 첨부서면

- 기재사항 예시가 포함된 등기신청서 양식 및 첨부서면을 인터넷등기소에서 다운받거나 확인할 수 있습니다.

임대차 계약 시 확인해야할 서류로는 아래와 같습니다.

1. 임대차계약서

부동산의 일부를 누군가에게 빌려주고, 그 대가로 빌린 사람으로부터 일정금액을 받기로 약정하는 계약을 의미합니다. 부동산 소유주는 임대인이 되고, 빌리는 사람은 임차인이 됩니다.

임대인과 임차인은 각각 계약시에 이행해야 하는 의무와 권리가 있으며, 이러한 내용이 잘 포함 될 수 있도록 상세하게 계약 서를 작성해야 합니다. 너무 간소화 하거나 양측이 정확히 이해하지 못한 상태, 단어 등을 사용하여 작성한 경우 차후 법적 분쟁의 대상이 될 수 도 있습니다.

임대차 계약서 작성 시 주의 사항

① 입주일자, 계약 만료 일자를 서로 합의 합니다.

② 임대 시설의 동, 호수까지 정확한 주소를 계약서에 기재하고 등기부 등본, 건축물 대장을 확인합니다.

③ 임대료 지급방법을 확정합니다.

④ 하자 보수에 대한 수리비용 항목을 정합니다.

-  월세의 경우 임차인의 과실이 아닌 경우 임대인이 전액 부담하는 경우가 대부분이고,

   전세의 경우는 임차인과 서로 합의를 하거나 임차인의 전액 부담하는 경우가 많습니다.

⑤ 시설물 철거, 원상 복구 시 비용 부담에 대한 부분

⑥ 월세 계약서의 경우 3개월 이상 연체 혹은 미납 시 처리 방법 등도 특약 사항으로 기재 합니다.

⑦ 계약시에 포함되는 사항을 모두 기재합니다 (관리비, 수도세, 공동 전기요금, 보증금 인상 등)

그 밖에 체크해야 할 사항

1. 임차인의 입장

- 임대 할 집의 상태를 직접 꼼꼼하게 체크 해야 합니다.

- 임대 할 장소의 등기부 등본, 근저당권 등 서류도 직접 확인합니다.

- 계약금이나 중도금, 잔금은 반드시 결과를 남길 수 있도록 계좌 이체를 하며, 영수증을 받거나 계약서에 기재해 둡니다. 가급적 이체내역이 남는 계좌 이체를 하는 것이 가장 바람직합니다.

2. 임대인의 입장

- 임대 시설에 대한 상태를 보장합니다.

- 허위 과장된 내용을 말하지 않습니다.

표준 계약서의 항목을 반드시 확인하고, 실제 임대 계약 시 우선 사용하거나, 해당 내용이 빠짐 없이 포함되어 있는지 확인합니다.

2. 등기부등본

등기는 국가기관이 법적 절차에 따라서 부동산에 관한 일정한 권리관계를 적어 놓은 것을 말하며 등본이란 원본의 내용을 베껴서 옮겨 놓은 것으로, 등기부등본은 부동산에 관한 권리관계를 적어 놓은 등기부의 내용을 옮겨 놓은 문서입니다.

등기부등본 보는 법은 아래의 매거진에 상세히 설명되어 있으며, 등기는 대한민국 법원 인터넷등기소에서 열람을 할 수 있습니다. 열람수수료는 700원, 발급수수료는 1,000원이 발생합니다. 열람 화면을 통해 출력하신 열람용 등기사항증명서는 법적인 효력이 없으므로 관공서 등에 제출할 수 없습니다.

부동산 구분 선택 시 토지는 대지, 도로, 전답, 임야 등이고 건물은 하나의 독립적인 건물로 등기된 건물(일반주택, 다가구주택, 단일상가 등), 집합건물은 1동의 건물을 수개로 구분하여 등기한 건물(아파트, 연립주택, 오피스텔, 상가 등)으로 나뉩니다.

집합건물 검색 시 소재지번 또는 도로명, 건물명칭, 동/호를 입력 후 검색하면 등기를 열람할 수 있습니다. 공동담보/전세목록을 확인하려면 반드시 ‘공동담보/전세목록’을 체크해야 합니다.

주의해야 할 점은 집합건물의 부동산등기부등본은 소재지번, 동·호수를 입력하면 바로 발급이 가능하고 권리분석 또한 하나의 등기부등본으로 할 수 있지만, 구하는 집의 형태가 단독주택일 경우에는 건물등기부등본 외에 토지등기부등본도 같이 발급을 받아야 합니다.

토지 위에 어떤 권리관계가 설정되어 있는지 명확하지 않아 예기치 못한 피해를 당할 수 있기 때문입니다. 부동산매매계약을 한다면 계약을 체결하기 전에 등기부등본을 확인하고 중도금 납부할 때도 확인하고 잔금납부일 당일에도 다시 한번 발급받아 확인하는 것이 좋습니다. 따라서 등기부등본은 번거롭더라도 직접 본인이 발급을 받고 기간이 지난 것은 폐기하는 것이 바람직합니다. 소유권 이전이 잔금과 동시에 바로 등기가 가능한지도 확인해야 할 사항입니다. - 출처 [네이버 지식백과]  부동산 등기부 보는 법- 부동산 매매·임대차의 필수 상식 (방법사전)

3. 건축물대장

건축물 대장은 건물의 소유자 정보와 그 외 건물 정보를 기재하여 해당 부동산을 분명하게 표시하여 등록하는 장부문서를 말합니다. 건축물 대장은 건축법에 의해 해당 건축물의 현황을 반드시 등록해야 하며 등록사항을 기준으로 과세가 이루어집니다.

건축물 대장의 경우 일반건축물과 집합건축물에 따라 구분하여 기재하며 건축물이 등록된 소재지의 시장 또는 군수청장이 건축물의 현황을 기록하여 관리합니다. 건축물이 여러 동인 경우 한 동을 기준 단위로 건축물 마다 현황을 명확하게 기록하고 주 건축물 이외에 부속 건축물이 있을 때는 함께 기록합니다.

건축물 대장은 건축물이 위치하고 있는 소재지, 면적, 용도, 층수 등을 기재하며 건축물을 소유하고 있는 소유자의 기본 정보 사항을 상세하게 기록되어 있어야 합니다.

발급은 민원24에서 발급이 가능하며, 건축물대장 등·초본 발급(열람)신청은 1건당 500원의 수수료가 발생하며 열람은 1건당 300원의 수수료가 발생하지만, 인터넷 발급(열람)시 무료입니다. 누구나 신청이 가능합니다. 다만, 평면도의 경우 건축물 소유자의 동의 등을 얻어야 발급이 가능하므로 직접 방문을 하여야 합니다.

4. 주민등록증

연말정산 월세액 공제 혜택을 받기 위해서 가장 중요한 것은 임대차계약서의 주소와 주민등록등본상 주소지가 일치하느냐입니다. 마찬가지로 임대차 계약서를 작성할 때 반드시 계약은 집주인과 계약을 진행해야 하고, 집주인의 계좌에 월세를 입금해야 합니다. 이때 반드시 확인해야 할 것은 등기부등본과 임대차 계약서의 주인의 주민등록번호가 일치하는 지 집주인의 주민등록증과 대조하는 것입니다.

주민등록증을 통해 주민등록번호, 집 주소 등이 동일한지 확인하고 확인한 후 계약을 진행해야 합니다. 부득이하게 대리인과 계약을 해야 하는 경우 임대인의 인감도장이 찍힌 위임장을 사전에 꼭 확인하고 위임장을 받아 두어야합니다.

계약서 작성은 대리인과 하더라도 계약금과 잔금은 반드시 임대인의 계좌로 송금해야 합니다. 혹시 모를 경우를 대비하여 임대인과 직접 통화하여 이 같은 사실을 확인하고 가능하면 녹음이나 인감이 찍혀 있는 자필 서류 등과 같은 증거를 남겨 놓도록 합니다.