집을 산 후 몇 년이 지나 부동산을 처분하면 매매차익에 대한 양도세를 내야하는데요. 이 때 중요한 것이 취득가격과 각종 비용을 증명할 수 있는 자료입니다. 만약, 실제 취득가격을 입증할 수 없는 경우에는 실제 취득가보다 낮은 금액으로 인정되기 때문에 실제 부담해야 하는 양도세보다 많은 금액의 양도세를 내야하는데요. 

혹여나 취득 시 매매가를 축소하여 작성한 다운계약서를 작성한 경우에는 더 크게 양도세를 부담해야 합니다.

사례. 

10년 전에 산 부동산이 있는 A씨는 이를 양도하려고 한다. 그런데 취득가액을 입증해야 하는데 등기를 위해 작성한 검인계약서만이 남아 있다. 취득가액을 입증할 수 있을까?

실제 부동산의 매매가격은 2억원, 검인계약서에 작성된 가격은 5천 만원

검인계약서

검인계약서는 주로 등기를 위해 작성되는 계약서를 말하는데요. 양도소득세 신고와 무관한 문서입니다. 

다만 부동산에 있어 매매대금에 대한 사항이 적혀져 있지만 매매계약서나 거래사실확인서 등을 통해 거래금액을 입증하지 못했을 때 이를 인정한 판례가 있기 때문에 이에 대해서 인지하고 자세한 사항은 전문 세무사에게 도움을 받는 것이 좋습니다.

매매계약서

매매계약서는 부동산을 소유하고 있는 자가 자신의 소유권을 다른 사람에게 이전하고 부동산을 이전 받는 사람은 부동산의 가치를 소유하고 있던 사람에게 지급하기로 계약하는 문서를 말합니다. 계약서 상에는 부동산을 보유한 사람을 매도인, 대금 지불을 통해 소유권을 받는 사람을 매수인이라고 지칭합니다.

사례 파고들기

취득가액은 일반적으로 기초가격이라고 하며, 부동산에 한정했을 시, 이 부동산을 취득하기 위해지불한 실질적인 금액을 말합니다. 

취득가액은 매매계약서를 통해 입증할 수 있습니다. 검인계약서는 부동산 등기만을 위해 존재하기 때문에 실질적인 금액을 합산하지 못하기 때문인데요. 그러나 매매계약서가 없다면 어떻게 해야 할까요?

이런 경우 송금영수증, 부동산의 거래사실확인서 등을 통해 취득가액을 인정받을 수 있습니다.

그러나 이 방법도 여의치 않다면 어떤 방식으로 부동산의 취득가액을 입증할 수 있을까요?

세법에서는 취득가액을 알 수 없을 때, 3가지의 방법의 순으로 취득가액을 계산하도록 합니다.

매매사례가액: 양도일 혹은 취득일 전후 3개월 이내에 당해 부동산과 동일하거나 유사한 부동산의 매매사례가 있을 경우 그 금액을 취득가액으로 입증할 수 있다.

 

감정가액: 양도일 혹은 취득일 전후 3개월 이내에 당해 부동산에 대해 2군데 이상의 감정평가법인이 평가한금액을 취득가액으로 입증할 수 있다.

 

환산가액: 양도 당시의 실지거래가액, 매매사례가액 또는 감정가액을 다음의 방법으로 환산하여 취득가액을 입증할 수 있다.

※ 환산가액 계산하는 법

 

실지거래가액: 매입 당시의 가액에 등록세, 취득세, 기타 부대비용을 포함한 금액

기준시가: 정부가 결정한 과세기준이 되는 가격

사례에서 양도시점의 기준 시가가 1억원이고 부동산 취득 시 5천만원이라면 양도가액(실지거래가액)2억원의 50%인 1억원이 취득가액으로 환산할 수 있습니다. 

핵심은 단순 검인계약서로는 취득가액을 입증하기 어렵고, 매매계약서를 통해 입증할 수 있다는 것입니다.

실지거래가의 일정 비율을 취득가로 인정하는 환산가액을 사용하는 경우, 환산가는 검인계약서 상 금액이 확인되는 경우 취득가로 인정받지 못하고 다시 검인계약서상 금액을 취득가액으로 보아 양도세를 재계산하여 추징되므로 주의해야 합니다.

이때는 세무전문가와 상의를 하여 신고를 하는 것이 좋습니다.