쉐어하우스, 단기 임대시 사용하는

전대차 계약서 작성하기

 시간이 흐를수록 커져만 가는 주거비 부담을 줄이기 위한 새로운 주거 형태가 떠오르고 있습니다. 바로 ‘전대’, 즉 ‘재임대’ 형식의 주거 형태 입니다. 

‘전대(轉貸)’ 란 임차인이 임차물을 제 3자에게 임대하는 것을 말합니다. 전대는 우리나라 뿐 만 아니라 해외에서도 많이 사용되는 개념입니다. 특히 현재 우리나라처럼 주거비가 비싼 미국 뉴욕 등에서도 서블렛(Sublet) 또는 서브리스(Sublease)이라고 해서 흔히 볼 수 있는 주거 형태입니다. 

이미 대학가에서 전세나 월세로 사는 방을 다시 세 놓는 ‘전대’가 성행하고 있는데 특히 방학 기간에 전대가 많이 증가합니다. 고향집 방문, 어학연수 등으로 인해 어쩔 수 없이 비게 된 방을 그냥 비워 두느니 방학 동안 자격증 공부 및 기업 인턴 활동을 하기 위해 상경한 사람들에게 저렴한 가격으로 세를 내어줍니다. 또는 방이 2개 이상 있는 주택을 임대하여 하우스 메이트 등을 구해 방 하나를 내어주면서 주거비 부담을 줄이는 재테크도 직장인들 사이에서 인기입니다. 

이렇게 단기 임대에 대한 수요와 공급이 날로 높아지고 있다 보니  ‘쉐어하우스’ 라는 ‘전대’의 개념으로 운영되는 공동주택이 생기기도 하였습니다. 이번 매거진에서는 쉐어하우스 및 단기 임대 계약에서 사용 되는 전대차 계약에 대해 알아보도록 하겠습니다.

전대는 마음대로 해도 될까?

그렇지 않습니다. 전대는 임대인의 동의가 있는 경우에만 허용되며, 임대인의 동의 없이 무단으로 이루어진 전대에 대해서 임대인은 임대차 계약을 해지 할 수 있습니다. 

민법 제 629조(임차권의 양도, 전대의 제한) 

①임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다. ②전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.

그러나, 임차건물 전체가 아닌 소부분을 타인에게 전대하는 경우에는 임대인의 동의가 없이도 가능합니다. 

건물의 소부분이라 함은 임차인이 임차한 건물의 전체 면적과 전대로 빌려주는 부분의 면적을 비교했을 때 임차인이 쓰는 면적보다 전대한 부분이 적은 면적이라면 소부분이라 할 수 있다. 

제632조(임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우) 전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다.

단, 임대차 계약서 내에 특약사항으로 전대에 대한 내용이 포함 된다면 전대(소부분 포함) 가능 여부가 달라지니 반드시 확인하시길 바랍니다.

전대차 계약 시 필요한 서류는 무엇일까?

앞서 언급했다시피 전대차 계약은 임대인의 동의가 없을 시 성립 할 수 없는 계약입니다. 따라서 전대차 계약을 할 때 전대에 대한 임대인의 동의서와 전대차 계약서를 작성해야 합니다. 

- 전대차 동의서

전대차는 임대인의 동의 없이 이루어 질 수 없으며 반드시 임대인의 동의를 받아야 합니다. 동의 없이 이루어진 전대를 이유로 임대인은 임대차 계약을 해지 할 수 있습니다. 

▷ 구성 : 임대인 인적사항, 전대인 인적사항, 전차인 인적사항, 부동산의 표시, 동의내용, 작성일자, 임대인(건물주) 서명

▷ 작성방법 : 각 사항에 대해 모두 기재하고 추후 발생할 수 있는 문제에 대비하여 각각 1부씩 보관하는 것을 권장합니다.

- 전대차 계약서

전대차 계약서를 작성함으로써 전대인(임차인)은 전차인에 대해 임대인으로서의 권리 의무를 가지게 됩니다. 

▷ 구성 : 부동산 표시, 계약내용, 계약 당사자 및 중개업자의 인적사항

▷ 작성방법 : 전대차 계약서는 임대차 계약서 작성 방법과 동일합니다. 전대하는 부동산에 대한 내용 및 전대 계약 사항에 대해 항목을 꼼꼼히 확인 한 후 전대인, 전차인 및 중개업자의 인적사항 등을 모두 기재한 뒤 서명을 하고 각각 1부씩 보관하는 것을 권장합니다.

전대차 계약 VS 전전세 계약

전대차와 전전세는 기존 세입자의 집을 제 3자에게 다시 세를 놓는다는 개념에서는 비슷한 말입니다. 그러나 전전세의 경우 기존 세입자가 보증금 보호를 위해 전세권 설정 등기를 해둠으로써 임대인의 동의 없이 제 3자에게 다시 세를 놓는 것이 가능합니다. 단, 기존 전세권자는 전세권 기간 내에서만 전전세를 할 수 있고, 전세금 또한 기존 원전세의 전세금액을 넘을 수 없으며, 전전세도 전세권 설정 등기를 해야 합니다. 

전전세는 전세권설정등기를 한 임차인이 임대인 동의 없이 타인에게 임대하는것, 

전대차는 전세권설정등기를 안한 임차인이 임대인 동의를 받은후 타인에게 임대하는것.

전대차 계약시 주의사항, 전차인에 대해 법적 보호가 가능 한가?

임대인의 동의 하에 이루어진 전대차 계약에 대해서 임대인과 전차인 사이에 직접적인 법률 관계는 없습니다. 

그러나 임대인의 동의를 전대한 경우에 한해 전차인에게 불리한 것에 대해서는 법적 효력이 없도록 전차인 보호를 위한 특별 규정이 새롭게 신설 되었으며 모두 강행 규정입니다.   

1) 권리의 확정 : 임대인과 임차인의 합의로 계약이 종료 될 시에도 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다. 단, 소부분에 대한 전대의 경우 적용되지 않습니다.

2) 해지통고의 통지 : 임대차 계약이 해지의 통고로 인해 종료 된 경우 임대인이 전차인에게 그 사유를 통지하지 않았을 경우 전차인에게 대항하지 못합니다.

3) 임대청구권, 매수청구권 : 토지임차인이 적법하게 해당 토지를 전대하였고 임대차 및 전대차의 기간이 만료되고 건물 등 지상시설이 현존한 때에는 전차인은 임대인에 대하여 종전의 전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있습니다. 또한 임대인이 이를 원하지 않을 때에는 전차인은 그 지상시설의 매수를 청구 할 수 있습니다.

4) 부속물 매수청구권 : 임차인이 적법하게 전대한 경우, 전차인이 사용의 편익을 위하여 임대인의 동이를 얻어 부속한 물건 또는 매수한 부족물에 대하여 전대차 종료시 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구 할 수 있습니다.

어떤 계약서를 작성하던지 반드시 해당 계약 내용에 대해 꼼꼼히 확인하고 작성하길 바라며 필요한 때에는 자문을 구하여 작성하는 것을 추천 드립니다.