전세사기란? 

전세사기란 임대차 계약 과정에서 임대인(집주인) 또는 중개인이 세입자의 보증금을 가로채거나 돌려주지 않는 사기 행위입니다.

가장 흔한 유형은 세 가지입니다. 첫째, 깡통전세형은 이미 근저당이 잔뜩 설정된 집에 전세를 놓아, 집이 경매로 넘어가도 세입자 보증금이 한 푼도 남지 않는 경우입니다. 둘째, 신탁사기형은 집이 신탁회사 명의로 되어 있는데 집주인이 이를 숨기고 계약해, 계약 자체가 무효가 되는 경우입니다. 셋째, 대리인 사기형은 가짜 임대인이나 대리인이 계약해 보증금을 가로채는 경우입니다.

전세사기, 지금 얼마나 심각할까요? 

2023년 전세사기피해자법 시행 이후 누적 피해자 수는 3만 6,950명에 달하고, 피해 보증금 규모는 약 4조 7,000억 원으로 집계됩니다. 단순히 개인의 문제가 아니라 구조적 사회문제로 인식될 만큼 피해 규모가 큽니다.

전세사기 피해자 10명 중 7명이 경제적 회복과 법적 대응 능력이 부족한 2030으로 나타납니다. 첫 자취방, 첫 직장 근처의 전세 계약이 인생에서 가장 큰 재정적 위기로 이어질 수도 있습니다.

피해 주택 유형도 주목할 필요가 있습니다. 아파트보다 상대적으로 시세 파악이 어렵고 권리관계가 복잡한 다가구, 빌라, 오피스텔에서 피해가 집중됩니다. 사회초년생이 임대료 부담으로 선택하는 주택 유형이기 때문에 각별한 주의가 필요합니다.

정부가 내놓은 전세사기 방지 대책 핵심 3가지 

정부는 2026년 3월 10일 국토교통부·법무부·행정안전부 관계부처 합동으로 전세사기 방지 대책을 발표했습니다. 이전까지 피해 발생 이후 지원에 집중했던 정책 방향을 완전히 바꿔, 계약 단계에서 위험을 사전에 차단하는 예방 중심 체계로 전환한 것이 핵심입니다.

① 전입신고 즉시 대항력 발생

기존 법규에서는 근저당권(집주인이 대출 담보로 설정하는 권리)은 접수 즉시 효력이 발생하지만, 임차인의 대항력은 전입신고 다음 날 0시에야 발생했습니다. 세입자가 이사 당일 전입신고를 마쳤지만, 같은 날 집주인이 은행에서 근저당을 설정해 대출을 받습니다. 대항력이 아직 '다음 날 0시' 기준이기 때문에, 세입자의 보증금은 순위에서 밀려 경매 시 돌려받지 못하게 됩니다. 이 몇 시간의 공백이 전세사기의 주요 통로였습니다.

전입신고와 동시에 대항력이 생기기 때문에, 이사 당일 집주인이 즉시 근저당을 설정하더라도 임차인이 법적으로 보호받습니다. 주택임대차보호법 개정을 통해 2026년 하반기 시행 예정입니다.

② 전세거래 위험진단 시스템

지금까지 임차인이 한 집의 위험 여부를 파악하려면 등기부등본, 전입세대확인서, 확정일자 현황, 임대인 세금 체납 정보를 각각 다른 기관에서 따로 발급받아야 했습니다. 부동산 초보에게는 이 과정 자체가 높은 장벽이었습니다.

정부는 이 정보들을 하나로 통합한 안심전세 앱을 2026년 9월부터 운영할 예정입니다. 주소를 입력하면 선순위 보증금 규모· 권리관계·위험도 점수까지 한 화면에서 확인할 수 있습니다. 다가구주택으로 서비스 대상도 확대됩니다.

③ 공인중개사 설명의무 강화

기존에는 공인중개사가 선순위 권리관계를 설명할 때 임대인이 제출한 자료에 의존하는 경우가 많았습니다. 임대인이 의도적으로 부정확한 정보를 제공하면 중개사도 속을 수밖에 없는 구조였습니다. 개선 후에는 공인중개사가 통합정보 시스템을 직접 조회하고 그 결과를 임차인에게 반드시 설명해야 합니다. 이를 위반할 경우 과태료 상향과 영업정지 등 강한 제재가 적용됩니다.

꼭 알아야 할 부동산 용어! 

◼ 대항력

임차인이 제3자(새 집주인, 채권자 등)에게 "나도 이 집에 권리가 있다"고 주장할 수 있는 법적 힘입니다. 이사 + 전입신고를 완료해야 발생하며, 2026년 개선 후에는 전입신고 즉시 효력이 생깁니다.

◼ 근저당

집주인이 집을 담보로 은행에서 대출받을 때 설정하는 권리입니다. 등기부등본 '을구'에 표시됩니다. 근저당 채권액이 높으면 집이 경매에 넘어가도 세입자 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

◼ 깡통전세

집의 시세 대비 전세금 비율(전세가율)이 지나치게 높아, 집이 경매로 넘어가도 전세금을 온전히 돌려받을 수 없는 상태입니다. 전세가율 80% 초과 시 경계 신호입니다.

◼ 확정일자

임대차 계약서에 법적 날짜 효력을 부여받는 것입니다. 주민센터나 법원에서 계약서에 도장을 받으면 됩니다. 대항력 + 확정일자를 모두 갖춰야 경매 시 보증금을 우선 돌려받는 '우선변제권'이 생깁니다.

◼ 선순위 권리자

나보다 먼저 권리를 등록한 사람(이전 세입자, 근저당권자 등)입니다. 경매 시 이들이 먼저 돈을 가져가므로, 선순위 권리자의 금액이 클수록 내 보증금 반환이 불투명해집니다. 

이것만 지켜도 전세사기 90% 예방! 계약 전 필수 확인사항 

1. 등기부등본 '을구' 확인 — 근저당 금액 반드시 체크✅

잔금 지급 전날과 지급 당일에 각각 한 번씩 확인하세요. 근저당 채권 최고액 + 선순위 보증금의 합이 집 시세의 70%를 초과한다면 깡통전세 위험이 높아 계약을 재고려해야 합니다.

2. 전세가율 확인 — 매매가 대비 전세금 비율 80% 미만

국토부 실거래가 공개 시스템 또는 KB 부동산 시세로 해당 집의 매매가를 조회하세요. 전세가율 = 전세금 ÷ 매매가 × 100. 80% 초과는 깡통전세 위험 신호입니다.

3. 임대인 세금 체납 여부 확인

2025년 5월부터 임대인 동의 없이도 세금 체납 정보를 조회할 수 있습니다. 안심전세 앱 또는 주민센터를 통해 확인하세요. 체납 이력이 있으면 보증금 반환 위험이 큽니다.

4. HUG 보증 이력 확인 — 악성 임대인 여부 조회

안심전세 앱에서 임대인의 최근 3년간 보증사고(대위변제) 발생 건수를 확인할 수 있습니다. 보증금 미반환 이력이 여러 차례 있는 다주택 임대인은 ‘악성 임대인’으로 분류되어 신상 공개 등 제재를 받을 수 있으므로, 보증사고 이력이 2건 이상이면 계약을 특히 주의해서 검토하세요.

5. 전세보증금 반환보증 가입 — 전입신고 · 확정일자 완료 후 1개월 내✅

HUG, SGI서울보증, HF(한국주택금융공사) 중 한 곳에서 가입하세요. 청년·신혼부부·저소득층 등은 중앙정부·지자체 정책에 따라 보증료 일부(최대 50% 수준까지) 지원을 받을 수 있으니, 가입 전 해당 연도 기준을 반드시 확인하세요.

6. 건축물대장 확인 — 불법건축물 여부 체크✅

무허가·불법건축물은 보증보험 가입 자체가 불가능한 경우가 많습니다. 정부24에서 무료로 발급받을 수 있습니다.

7. 대리인 계약 시 임대인에게 직접 전화 확인

가짜 임대인 사기를 막으려면 위임장과 인감증명서를 대조하고, 반드시 임대인 본인에게 유선으로 계약 내용을 확인하세요. 보증금은 임대인 명의 통장으로만 지급하세요.

8. 이사 후 전입신고와 확정일자는 같은 날 즉시✅

정부가 주택임대차보호법을 개정해 전입신고를 한 날(전입신고 처리 시점)에 바로 대항력이 발생하도록 하는 제도를 2026년 하반기 시행을 목표로 추진 중입니다. 이사 후에는 전입신고와 확정일자를 가능한 한 같은 날 즉시 받으세요. 전입신고로 대항력, 확정일자로 우선변제권을 갖게 됩니다. 실제 시행일과 세부 내용은 국회 통과 및 공포 시점에 따라 달라질 수 있으니, 이사 전 반드시 최신 내용을 다시 확인하세요.

전세사기 자주 묻는 질문

Q. 안심전세 앱은 지금 바로 사용할 수 있나요?

기존 안심전세 앱은 현재도 시세 조회·집주인 정보·등기변동 알림 서비스를 제공합니다. 다만 등기·확정일자·전입세대·체납 정보를 통합해 위험도를 진단해주는 고도화 버전은 2026년 9월부터 다가구주택 포함 서비스를 시작할 예정입니다.

Q. 이미 전세 계약을 했는데 피해가 의심됩니다. 어떻게 해야 하나요?

① 임차권 등기명령 신청(법원)으로 대항력을 유지하면서 이사할 수 있습니다. ② 법률구조공단의 전세사기 무료 법률지원을 이용해 지급명령 절차를 진행할 수 있습니다. ③ 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)에서 피해자 결정 신청이 가능합니다.

Q. 공인중개사가 안전하다고 했는데 믿어도 되나요?

2026년 대책 시행 후에는 공인중개사가 통합정보 시스템을 직접 조회하고 설명해야 할 의무가 생기므로 이전보다 신뢰도가 높아질 예정입니다. 그러나 중개사의 말에만 의존하지 말고, 본인도 직접 등기부등본과 안심전세 앱을 통해 위험 요소를 교차 확인하는 습관을 들이세요.

Q. 전세 대신 월세가 더 안전한가요?

원금을 맡기지 않으므로 보증금 손실 위험은 낮지만, 월세도 소액 보증금 반환 분쟁이 발생할 수 있습니다. 선택의 문제이지만, 전세를 선택할 경우 이 가이드의 체크리스트를 반드시 준수하는 것을 권장합니다.

본 콘텐츠는 공공 정책 자료를 기반으로 정보 제공 목적으로 작성되었습니다. 법적 조언이 아니며, 실제 계약 상황에 따라 전문가 상담을 받으시기 바랍니다. 제도 시행 일정 및 세부 기준은 법령 개정에 따라 변경될 수 있습니다.