1. 매매계약 체결

중도금 지급과 잔금지급일을 정한 후 약속한 날짜에 돈을 지불하는데 잔금 지불시 등기에 필요한 각종 서류를 꼼꼼히 챙겨야  한다.

즉,  계약  체결시 매도인은 최근에 발급받은 등기부등본 , 인감도장 ,주민등록증을,  매수인은 계약금,도장 .주민등록증을 지참한 후 매수인은 매도인의 주민등록증을   확인하여 등기부 등본상 소유자와 일치하는지를 대조해야 한다.

 

 

2. 매매계약서 검인

잔금을 지불하고 소유권이전 등기에 필요한 서류를  교환한 후 등기할 부동산의 관할구청 지적과를 방문해 매매계약서에 검인을  받아야 한다.

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매수인이나 매도인 양수(도)인의 대리인, 계약을 작성한  중개업자나 법무사가 검인신청을 할 수 있으며 계약서 5통 (원본 2통, 복사본 3통)과  등기부등본 또는 등기권리증을 준비해가면 된다.

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이때 특별시. 6 대 광역시를  포함해 매수인(1가구당) 소유로 가지고 있는 택지가 200평 이하일 경우  그 내용을 서면으로 작성.제출해야 한다.

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택지소유 상한제에  의해 200평 이상일 경우 택지소유 상한 부담금이  부과되기 때문이다. 계약서 검인제도는 부동산 리 소재지를 관할하는 시장. 군수. 구청장이 계약서를 검인하는 제도로써 검인받은 계약서를 첨부한 경우에 한해 소유권이전등기 신청을 할 수 있다.

 

3. 토지거래 허가 또는 신고

토지거래 허가지역 또는 신고지역일 경우 소재지 관할  시, 군,구 지적과에 거래당사자 공동으로 신청하거나 중개업자. 대리인, 법무사가  신청할 수 있다. 이때 구비서류는 토지이용계획서. 토지등기부등본 이다.

 

4. 양도신고 및 등록세 납부

매도자는 등기하기 전에 양도신고의무  대상자일 경우  부동산 양도신고서를 작성 양도자의 주소지  관할  세무서에  제출해 부동산  양도내용을 신고해야 하며 매수인은  관할  시.군. 구청의 부과과에서 등록세, 취득세 고지서를 발급받아 등록세 , 교육세를 납부해야 한다.

 

5. 인지 및 증지 첨부

계약서에 인지세법에  따른  인지를 첨부해야 하는데 인지는 은행이나 우체국에서 구입할 수 있으며 등기신청시 첨부하는 증지는 농협과  조흥은행에서만 구입할 수 있다. 등기신청시 1필지당 증지 5천원을  첨부하는데  단독주택일 경우 토지와 건물 각각 2개의 증지가 필요하다. 단. 아파트(공동주택)는 증지1개를 첨부하면 된다.

 

6. 주택채권 매입

토지 및 건축물대장상의 과세표준(구청에서 확인)이 각각 5 백만원 이상인 부동산을 매입할 경우에는 반드시 채권을 구입해야  등기이전이  가능한데 국민주택채권은 주택은행에서 구입 할 수 있다.

매수인이  매입한 후 바로 할인을 받을 수 있는데 일반인의 경우 할인률이 높다는 단점이 있다.

 

7. 등 기 신 청

등기를 신청할 때 준비해야 할 서류가 많고 시간이 많이 소요되어  법무사에게 위임을 시키고 있으나 시간할애가 가능하다면  직접 등기를 신청하면 비용을 절감할 수도 있다.

준비서류를  지참한 후 등기소에 비치된 등기신청서를 작성.매입한 부동산이 소재하는 관할 지방법원 등기과나 등기소에 신청하면 된다.

 

 8. 취득세 납부

등록세 고지서를 발급받을 때 같이 발급받아 잔금 지급일이나 등기한 날로 부터 30일 이내에 은행에 납부해야 한다. 
자진신고 자진 납부이므로 기간을 넘길 경우 취득세액의 20 %의 가산료를  추가로 부담해야 하므로 주의해야 한다.

또한. 취득세액의 20 %에 해당하는 농어촌 특별세도 납부해야 하는데  전용면적 85평방미터이하의 국민주택과 농가주택에 한해서는 비과세 된다.

 

 

등기공무원이 신청된 어떤 등기를 완료 한 때에는  당사자가 등기신청시에 제출한 등기원인을 증명하는 서류(예: 매매계약서 등)에  등기필의 취지를 기재하고 등기 소인을 날인하여 이를 등기권리자에게  교부하는데 이를 등기필증 또는 등기권리증 이라고 한다.

보통 등기신청후 2~ 3 일후 받을 수 있는데 이때 바로 등기부를 열람하거나 등기부등본을 발급 받아 소유권 이전 신청내용과 일치하는지를 바로 확인해야 한다.

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