[질문]토지를 사기 위해 계약했으나 파기하고 싶습니다. 계약금을 반환하고서라도 파기하고 싶은데 언제까지 가능한지요?

[답변]당사자일방이 이행에 착수하기 전까지 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있으나, 이미 계약이행에 착수한 다음에는 계약을 해제할 수 없습니다.

[해설및보충설명]

 
민법 제565조에서 해제권 행사의 시기를 상대가 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 상대가 이미 이행에 착수한 경우 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 하는 취지입니다. 따라서 당사자 일방이 이행에 착수하지 않은 경우라면 계약을 해제할 수 있으나 이행에 착수한 경우라면 설령 이행에 착수한 당사자 자신이 계약의 해제를 원한다 하여도 계약금 반환에 의한 해제는 할 수 없습니다.
여기서 '이행에 착수할 때까지'라고 하는 것은, 이행의 준비만으로는 부족하고, 중도금이나 잔금의 일부를 제공하는 것과 같은 이행행위 자체에 착수하는 것을 의미합니다.

[ 민법 제565조 제1항 ]