[질문]등기부를 확인하고 계약을 하려 했는데, 실제 땅주인은 따로 있다는 얘기를 들었습니다. 이런 경우는 어떻게 되나요?

[답변]등기를 신뢰하고 거래를 해도 실제 권리자가 자신의 권리를 입증한 경우 매수인은 권리를 취득하지 못하게 됩니다.

[해설및보충설명]

 
등기가 실제의 권리관계에 부합하지 아니하더라도 등기가 진실한 것으로 신뢰하고 거래를 한 선의의 제3자를 보호하기 위하여 등기의 기재 내용에 따른 효력을 인정하는 것을 등기의 공신력이라 합니다. 우리 민법은 이에 대해 규정을 하고 있지 않아 부동산 등기에 대하여 공신력이 인정되지 않으므로 등기부를 신뢰하고 거래를 한 경우에도 실제의 권리자가 존재하고 있는 경우에는 권리를 취득하지 못하게 됩니다. (다만, 그 부동산의 등기명의인이 실제의 소유자로부터 '명의신탁'받은 경우 에는 그로부터 부동산을 취득한 제3자가 보호될 수 있지만, 이것은 등기의 공신력과는 별개의 문제입니다.)
한편 부동산 매매에 있어서 등기부상 명의인이 매도인 아닌 제3자인 경우에는 거래관념상 매도인의 권한에 대하여 의심할 만한 사정이 있는 것이므로, 매수인은 등기부상 소유 명의자에 대하여 진위를 확인하거나 매도인에게 처분권한이 있는지 여부에 관하여 확인하여야 합니다.

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[ 민법 제186조;제249조 ]