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매거진 2021년 하반기 부동산 관련 정책!






영끌(영혼까지 끌어 모은다)이란 말을 아시나요? 일부 투기꾼들로 인해 부동산 시장의 주택 가격이 물가상승과 별개로 나날이 상승하고 있습니다. 무주택자 및 주택 구매 및 소유를 꿈꾸는 사람들에게는 하늘의 별을 따는 것처럼 어려운 일입니다. 더욱이 청약의 경쟁률도 로또 복권에 당첨되는 것보다 어렵다는 말이 있습니다.

정부에서 이러한 주택시장 과열을 막기 위해 다양한 부동산 관련 규제를 시행하고 있습니다. 또한, 취약계층, 무주택자나 청년 및 신혼부부와 같이 정말 주택이 필요한 실수요자에 대해서 적극적으로 주택을 얻을 수 있는 기회를 제공하기 위해 노력하고 있습니다. 오늘은 2021년 하반기 부동산과 관련된 정책 변화에 알려드리겠습니다



 




■ 보금자리론 지원 확대

한국주택금융공사에서 시행하는 저금리 주택담보대출 중 하나로 정부 예산을 투입하여 주택담보대출의 금리를 낮춘 사업입니다. 신혼부부, 사회초년생과 같은 실수요자들의 대출 규제로 인한 주택 구매 어려움에 도움을 주고자 정부에서 지원하고 있습니다. 이 보금자리론이 올해 7월부터 대출 한도금액이 상향되었습니다. 

주택가격 대비 대출비율(LTV)이 조정대상지역 구매 기준에서 70%까지 상향되어 주택 가격의 70%까지 대출이 가능해집니다. 대출비율이 상향됨에 따라 한도금액도 증가된 것입니다. 기존에 3억원이 한도였지만 2021년 7월부터는 3억 6천만원까지 대출이 가능합니다.


 

 구분

종전

변경

투기과열지구

조정대상지역

투기과열지구

조정대상지역

우대 대상요건

무주택 세대주(공통)

무주택 세대주(유지)

소득기준

부부합산 연소득 8천만원 이하

생애최초구입자 9천만원 이하

부부합산 연소득 9천만원 이하

생애최초구입자 1억원 미만

주택가격기준

6억원 이하

5억원 이하

9억원 이하

8억원 이하

LTV

50%

60%

60%(~ 6억)

50%(6 ~ 9억 구간)

70%(~ 6억)

60%(5 ~ 8억 구간)

DTI

50%

60%

60%

60%

DSR

은행권 40%/ 비은행권 60%

은행권 40%/ 비은행권 60%




즉, 5억원의 주택을 구매하고자 할 때 기존에는 LTV 70%까지 적용되면 3억 5천만원이지만 한도 금액으로 3억원까지 대출이 가능하였다면, 7월부터는 3억 5천 만원까지 대출을 받을 수 있습니다. 보금자리론은 실수요자는 70%까지, 실수요자가 아닐 경우 60%까지 출이 가능합니다. 보금자리론의 실수요자 요건은 부부 합산 연소득 7천만원 미만, 주택가격 5억원 이하, 그리고 무주택자여야 합니다.

대출상환기간은 최대 40년까지 설정이 가능하며 설정기간에 따라 금리가 조금씩 다릅니다. 그러나 시중은행에 비해 저금리로 운영되고 있습니다. 또한, 한부모가구, 장애인가구, 다문화가구 혹은 다자녀가구에게는 우대금리가 적용되기 때문에 금리적용 내용을 확인하고 본인에게 맞는 대출기간을 설정하시길 바랍니다.




■ 청년 전·월세 대출확대
만 34세 이하 청년에게 2%대 금리로 전월세 보증금을 지원하는 상품인 ‘청년 맞춤형 전월세 대출’의 대출 한도가 상향되었습니다. 기존에 청년 맞춤형 전월세 대출의 전월세 대출한도는 7천만원이였으나, 7월부터는 1억원까지 한도가 늘어났습니다. 이는 기존에 적은 대출한도로 인해 일반 대출을 사용할 수밖에 없었던 청년들에게 혜택이 주어지는 것입니다. 해당 상품은 기존 14개 은행과 카카오뱅크 등 인터넷 은행에서도 이용이 가능합니다.

추가로 주택금융공사가 청년 혹은 취약계층(기초생활수급자, 신용회복자 등)에게 대출 보증을 위해 받는 수수료가 0.05%에서 0.02%로 인하됩니다. 그리고 전세대출과 전세금 반환보증의 보증료도 인하되기 때문에 보증료 부담이 많이 경감될 수 있습니다.





■ 투기과열지구 지정 검토 시기 단축 
투기과열지구의 지정 및 해제는 기존에 1년 단위로 주거정책심의위원회의 회의를 거쳐 검토되었습니다. 7월 14일부터는 지정 및 해제를 위한 검토주기가 1년에서 6개월 단위로 단축됩니다. 





■ 정비 사업 유형에 공공재개발/공공재건축 신설
7월 14일부터 정비사업 유형의 공공재개발사업 및 공공재건축사업이 신설됩니다. 해당 지역의 주민이 원할 경우 한국토지주택공사 혹은 기타 공공기관이 사업 시행자로 참여하여 사업을 촉진하는 새로운 정비사업 유형이 됩니다. 이는 용적률 완화, 도시공원, 녹지 확보기준 완화 특례가 적용될 수 있어 사업이 촉진될 수 있습니다.

한국토지주택공사 등 공공기관 사업 시행자는 시민들이 원할 경우 시민의 참여로 사업을 촉진하는 새 정비 사업 유형인 공공 재개발 공공 재건축을 시행할 수 있는 제도가 신설됩니다.





■ 3기 신도시 등 1차 사전청약
7월 15일부터 3기 신도시의 사전청약이 시작됩니다. 총 4,400가구의 사전청약 신청이 가능할 예정입니다. 지역별 사전청약 일정은 다소 상이할 수 있습니다. 1차 사전신청지역은 인천계약, 남양주 진접 2지구, 성남 복정, 의왕 청계, 위례로 총 5개 지역입니다.




■ 지분적립형 분양주택 공공주택 유형에 추가
8월 19일부터 ‘지분적립형 분양주택’이 공공주택 유형으로 추가됩니다. 지분적립형 분양주택은 주택을 분양 받은 사람이 주택의 일부분(지분)을 취득하고 나머지 지분에 대해서 장기간(20~30년)에 걸쳐 분할하여 취득하는 방식으로, 지분을 모두 취득하게 되면 명의변경이 가능한 제도입니다. 





■ 기타 부동산 정책 변화 요약
7월 이후에 변화되는 부동산 정책 및 일정은 다음과 같습니다. 9월 10일에는 부정한 방법으로 체결된 주택 공급계약이 반드시 취소됩니다. 이전에는 “부정한 방법으로 체결한 주택 공급계약은 취소할 수 있다”였지만 9월 10일부터는 부정방법의 주택 공급계약은 무조건 취소됩니다. 

10월부터는 공공재개발 사업의 분양가 상한제가 적용되지 않을 예정입니다. 그리고 3기 신도시의 2차 사전청약이 시작될 예정이지만 정확한 날짜는 미정입니다. 그 외에 부동산 정책 변화와 일정을 아래의 표에서 참고하실 수 있습니다.



시행시기

시행내용

7월

1일

금융

실수요자 주택담보대출 우대요건 완화 및 혜택 확대

금융

청년, 신혼부부 등 주거취약계층 지원확대

14일

투기과열지구

투기과열지구 지정 검토 주기 단축

공공재개발

공공재개발사업, 공공재건축사업 유형 신설

15일

사전청약

3기 신도시 등 공공분야주택 1차 사전청약 입주자모집공고

8월

19일

공급

지분적립형 분양주택, 공공주택 유형으로 추가

9월

10일

공급

부정한방법으로 체결된 주택 공급계약 취소

17일

개발

가덕도신공항 건설을 위한 특별법 시행

10월

14일

공공재개발

공공재개발사업 분양가상한제 제외

미정

사전청약

3기 신도시 등 공공분양주택 2차 사전청약

11월

미정

임대차

임대차 임대차실거래정보 시범공개 추진

사전청약

3기 신도시 등 공공분야주택 3차 사전청약

12월

미정

사전청약

3기 신도시 등 공공분야주택 4차 사전청약






■ 주택대출 관련 용어 요약
LTV(Loan to Value Ratio): 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율입니다. 즉 주택가격 대비 대출 비율이며 이번에 바뀐 LTV 비율 70%로하여 5억원의 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 최대로 빌릴 수 있는 금액은 3억 5천만원(5억원 X 70%)입니다. 

DTI(Debt To Income): 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산 비율입니다. 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 설정됩니다. 

DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액)/ 연간소득


DSR(Debt Service Ratio): 총부채원리금상환비율로 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말합니다. 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출하게 됩니다. 

DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액)/ 연간소득





정부의 부동산 규제를 통해 불안정한 시장가격을 안정화하기 위한 다양한 정책들이 나오고 있습니다. 부동산 정책관련 소식과 이슈를 잘 살펴보시고 내 집마련의 꿈을 이루셨으면 좋겠습니다.  

최근 코로나 바이러스 확진이 다시 증가하는 가운데 7월 6일 0시 기준 신규 확진자는 746명으로 일주일 간 매일 평균 700명대 이상으로 800명 이상 신규 확진자가 발생한 날도 있습니다. 외출 시 일반 마스크보다 KF94 혹은 80의 마스크를 착용하시고 지인들과 모임은 조금 미뤄서 코로나 바이러스 극복하는 날이 오기를 간절히 바라겠습니다. 

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