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문서작성가이드 알고 쓰는 계약서> 2. 부동산 계약서

 

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알고쓰는 계약서2 - 부동산 계약서
부동산이란? 부동산이란 토지 및 정착물을 뜻하며, 우리가 살고있는 아파트, 회사 건물, 상가 등등을 의미합니다. 한자로 쓰면 不動産으로써 동산을 제외한, 토지에 정착되지 않은 모든 것은 부동산이라고 할 수 있습니다.
부동산 계약서의 특징 계약서는 기본적으로 법적 효력이 적용되는 문서입니다. 부동산 계약서도 마찬가지로 정확하고 명확하게 작성되어야 하며, 거래 목적물인 부동산에 대한 내용을 상세히 기록해두는 것이 좋습니다. 사소한 단어 하나로도 법적 분쟁의 대상이 될 수 있으므로 상호간에 쉽게 이해할 수 있는 어휘로 기록하는 것이 좋습니다.
01. 임대차 계약서
부동산 소유주가 부동산의 일부를 누군가에게 빌려주고, 그 대가로 빌린 사람으로 부터 일정 금액을 받기로 약정하는 계약을 의미하며, 여기서 부동산 소유주는 ‘임대인’ 이 되고, 빌리는 사람은 ‘임차인’이 됩니다.
임대인과 임차인은 각각 계약시에 이행해야 하는 의무와 권리가 있으며, 이러한 내용이 잘 포함 될 수 있도록 상세하게 계약 서를 작성해야 합니다. 너무 간소화 하거나 양측이 정확히 이해하지 못한 상태, 단어 등을 사용하여 작성한 경우 차후 법적 분쟁의 대상이 될 수 도 있습니다.
임대차 계약서 작성 시 주의 사항 ① 입주일자, 계약 만료 일자를 서로 합의 합니다.
② 임대 시설의 동,호수 까지 정확한 주소를 계약서에 기재하고 등기부 등본, 건축물 대장을 확인합니다.
③ 임대료 지급방법을 확정합니다.
④ 하자 보수에 대한 수리비용 항목을 정합니다.

-  월세의 경우 임차인의 과실이 아닌 경우 임대인이 전액 부담하는 경우가 대부분이고,
    전세의 경우는 임차인과 서로 합의를 하거나 임차인의 전액 부담하는 경우가 많습니다.

⑤ 시설물 철거, 원상 복구 시 비용 부담에 대한 부분
⑥ 월세 계약서의 경우 3개월 이상 연체 혹은 미납 시 처리 방법 등도 특약 사항으로 기재 합니다
⑦ 계약시에 포함되는 사항을 모두 기재합니다 (관리비, 수도세, 공동 전기요금,보증금 인상 등)
그 밖에 체크해야할 사항 1. 임차인의 입장
- 임대 할 부동산의 상태를 직접 꼼꼼하게 체크 해야합니다.
- 임대 할 장소의 등기부 등본, 근저당권 등 서류도 직접 확인합니다.
- 계약금 이나 중도금, 잔금은 반드시 결과를 남길 수 있도록 계좌 이체를 하며, 영수증을 받거나 계약서에 기재해 둡니다.

2. 임대인의 입장
- 임대 시설에 대한 상태를 보장합니다.
- 허위 과장된 내용을 말하지 않습니다.

[관련 법령] 2016.11.30일 부터 표준 계약서를 우선적으로 사용하도록 법이 개정되었습니다.
표준 계약서의 항목을 반드시 확인하고, 실제 임대 계약 시 우선 사용하거나, 해당 내용이 빠짐 없이 포함되어 있는지 확인합니다.
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상가, 건물 등 기타 부동산 임대차 계약서
부동산 임대차 계약서 더 보기 02. 매매 계약서
부동산 소유주가 부동산의 일부를 누군가에게 대금을 받고 모든 권한을 양도하는 계약을 의미하며, 여기서 부동산을 파는 원래 소유주는 ’매도인’ 이 되고, 구매하는 사람은 ‘매수인’이 됩니다. 임대차 계약서 작성 시 주의 사항 ① 등기부상의 소유자 인적사항을 반드시 주민등록증과 대조하여 확인합니다.
② 실제 주인이 아닌 제 3의 대리인(중개사 등) 과 계약할 경우에는 위임장과 인감증명을 꼭 확인하고 매수인은 보관을 하는 것이 좋습니다.
③ 잔금이 지불됨과 동시에 목적물에 대한 권리 일체가 양도 되므로, 권리 관계의 상태 유지 시점을 확실하게 기록합니다.

-  즉, 잔금 지불전까지는 매도인에게 권리가 유지되며, 잔금 지불과 동시에 등기이전에 관련된 서류를 교부하며 권리가 양도 됨


※ 임대차 계약서와 비슷하게 작성될 수 있으나, 일정기간 동안의 대여가 아닌 판매의 개념으로서 목적물의 권한에 대한 특약 사항을 분명히 기재하는 것이 매매 계약서의 가장 큰 주의 사항이라고 할 수 있습니다.
매매 계약서 BEST 추천 서식
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부동산 매매 계약서 더 보기 03. 부동산 증여 계약서
증여 계약서란 일방이 무상으로 자신의 재산을 상대방에게 주기로 하고, 상대방이 그것을 승낙함을 서면으로 작성한 계약서를 의미합니다. 부동산 원 소유주, 즉 일방을 증여자라고 하고, 부동산을 받기로 한 상대방을 수증자 라고 합니다. 부동산 증여 계약서 작성 시 주의 사항 ① 부동산 등기부 등본에 표기된 사항을 그대로 기재하는 것이 좋습니다.
② 증여는 임대차 계약서와는 달리 목적물에 대한 하자를 책임지지 않지만, 하자가 있음에도 수증자에게 알리지 않았을 경우 특약사항을 기재함으로써 담보책임을 질 수 있습니다.
③ 부동산 증여는 그 특성상 이전등기가 완료 되어야 증여가 이루어졌다고 보기 때문에, 이점을 주의해야합니다.
④ 증여는 목적물을 증여물을 받는 수증자에게 증여세과 부과되므로, 계약서 상에도 이를 명확하게 기록합니다.
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부동산 증여 계약서 더 보기 04. 전대차 계약서 전전세 계약서
부동산의 원래 주인과 직접 계약을 하는 경우 보통 임대차 계약서, 매매 계약서가 되지만, 1차 임차인이 또 다른 임차인에게 재 임대할 경우 작성하는 계약서를 전대차 계약서 라고 합니다.
이때 원래 임차인은 전대인이 되고, 새로운 임차인은 전차인이 됩니다. 전대차 계약서와 비슷한 전전세는 집주인의 허락 (동의) 없이 다시 세를 놓을 수 있는 것을 말합니다. 전세의 경우 기존 세입자가 전세권을 설정하여 권리를 가지고 있기 때문입니다. 그러나, 전세 계약서와 비교하여 주의할 사항이 있으니 더욱 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
전대차 계약서 작성 시 주의 사항 ① 유상/무상 등 임대 조건을 명확하게 기록합니다.
② 전대차의 경우 부동산 주인(임대인)의 동의가 반드시 필요하고 가장 중요하므로 전대차 계약서에 임대인을 포함하여 작성하거나, 전대 동의서를 별도 작성하도록 합니다.
③ 전전세의 경우 기존 전세 보증금을 넘을 수 없으며, 하자나 사고 발생시 부동산 주인이 아닌 기존 세입자가 책임을 져야 합니다.
④ 기존 세입자와 부동산 주인간의 계약이 만료 되면 전전세 계약 또한 만료 되므로, 주의해야합니다.
전대차 계약서 BEST 추천 서식
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