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문서작성가이드 알고 쓰는 계약서> 2. 부동산 계약서

부동산이란 토지 및 정착물을 뜻하며, 우리가 살고있는 아파트, 회사 건물, 상가 등등을 의미합니다. 한자로 쓰면 不動産으로써 동산을 제외한, 토지에 정착되지 않은 모든 것은 부동산이라고 할 수 있습니다.

계약서는 기본적으로 법적 효력이 적용되는 문서입니다. 부동산 계약서도 마찬가지로 정확하고 명확하게 작성되어야 하며, 거래 목적물인 부동산에 대한 내용을 상세히 기록해두는 것이 좋습니다. 사소한 단어 하나로도 법적 분쟁의 대상이 될 수 있으므로 상호간에 쉽게 이해할 수 있는 어휘로 기록하는 것이 좋습니다.

부동산 소유주가 부동산의 일부를 누군가에게 빌려주고, 그 대가로 빌린 사람으로 부터 일정 금액을 받기로 약정하는 계약을 의미하며, 여기서 부동산 소유주는 ‘임대인’ 이 되고, 빌리는 사람은 ‘임차인’이 됩니다.
임대인과 임차인은 각각 계약시에 이행해야 하는 의무와 권리가 있으며, 이러한 내용이 잘 포함 될 수 있도록 상세하게 계약 서를 작성해야 합니다. 너무 간소화 하거나 양측이 정확히 이해하지 못한 상태, 단어 등을 사용하여 작성한 경우 차후 법적 분쟁의 대상이 될 수 도 있습니다. 임대차 계약서 작성 시 주의 사항

① 입주일자, 계약 만료 일자를 서로 합의 합니다.
② 임대 시설의 동,호수 까지 정확한 주소를 계약서에 기재하고 등기부 등본, 건축물 대장을 확인합니다.
③ 임대료 지급방법을 확정합니다.
④ 하자 보수에 대한 수리비용 항목을 정합니다.

- 월세의 경우 임차인의 과실이 아닌 경우 임대인이 전액 부담하는 경우가 대부분이고,
전세의 경우는 임차인과 서로 합의를 하거나 임차인의 전액 부담하는 경우가 많습니다.

⑤ 시설물 철거, 원상 복구 시 비용 부담에 대한 부분
⑥ 월세 계약서의 경우 3개월 이상 연체 혹은 미납 시 처리 방법 등도 특약 사항으로 기재 합니다
⑦ 계약시에 포함되는 사항을 모두 기재합니다 (관리비, 수도세, 공동 전기요금,보증금 인상 등)
그 밖에 체크해야할 사항

1. 임차인의 입장
- 임대 할 부동산의 상태를 직접 꼼꼼하게 체크 해야합니다.
- 임대 할 장소의 등기부 등본, 근저당권 등 서류도 직접 확인합니다.
- 계약금 이나 중도금, 잔금은 반드시 결과를 남길 수 있도록 계좌 이체를 하며, 영수증을 받거나 계약서에 기재해 둡니다.

2. 임대인의 입장
- 임대 시설에 대한 상태를 보장합니다.
- 허위 과장된 내용을 말하지 않습니다.

[관련 법령] 2016.11.30일 부터 표준 계약서를 우선적으로 사용하도록 법이 개정되었습니다.
표준 계약서의 항목을 반드시 확인하고, 실제 임대 계약 시 우선 사용하거나, 해당 내용이 빠짐 없이 포함되어 있는지 확인합니다.

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부동산 임대차 계약서 더 보기 02. 매매 계약서

부동산 소유주가 부동산의 일부를 누군가에게 대금을 받고 모든 권한을 양도하는 계약을 의미하며, 여기서 부동산을 파는 원래 소유주는 ’매도인’ 이 되고, 구매하는 사람은 ‘매수인’이 됩니다. 임대차 계약서 작성 시 주의 사항

① 등기부상의 소유자 인적사항을 반드시 주민등록증과 대조하여 확인합니다.
② 실제 주인이 아닌 제 3의 대리인(중개사 등) 과 계약할 경우에는 위임장과 인감증명을 꼭 확인하고 매수인은 보관을 하는 것이 좋습니다.
③ 잔금이 지불됨과 동시에 목적물에 대한 권리 일체가 양도 되므로, 권리 관계의 상태 유지 시점을 확실하게 기록합니다.

- 즉, 잔금 지불전까지는 매도인에게 권리가 유지되며, 잔금 지불과 동시에 등기이전에 관련된 서류를 교부하며 권리가 양도 됨

※ 임대차 계약서와 비슷하게 작성될 수 있으나, 일정기간 동안의 대여가 아닌 판매의 개념으로서 목적물의 권한에 대한 특약 사항을 분명히 기재하는 것이 매매 계약서의 가장 큰 주의 사항이라고 할 수 있습니다.

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부동산 매매 계약서 더 보기

증여 계약서란 일방이 무상으로 자신의 재산을 상대방에게 주기로 하고, 상대방이 그것을 승낙함을 서면으로 작성한 계약서를 의미합니다. 부동산 원 소유주, 즉 일방을 증여자라고 하고, 부동산을 받기로 한 상대방을 수증자 라고 합니다. 부동산 증여 계약서 작성 시 주의 사항

① 부동산 등기부 등본에 표기된 사항을 그대로 기재하는 것이 좋습니다.
② 증여는 임대차 계약서와는 달리 목적물에 대한 하자를 책임지지 않지만, 하자가 있음에도 수증자에게 알리지 않았을 경우 특약사항을 기재함으로써 담보책임을 질 수 있습니다.
③ 부동산 증여는 그 특성상 이전등기가 완료 되어야 증여가 이루어졌다고 보기 때문에, 이점을 주의해야합니다.
④ 증여는 목적물을 증여물을 받는 수증자에게 증여세과 부과되므로, 계약서 상에도 이를 명확하게 기록합니다.

부동산 증여 계약서 더 보기 04. 전대차 계약서 전전세 계약서

부동산의 원래 주인과 직접 계약을 하는 경우 보통 임대차 계약서, 매매 계약서가 되지만, 1차 임차인이 또 다른 임차인에게 재 임대할 경우 작성하는 계약서를 전대차 계약서 라고 합니다.
이때 원래 임차인은 전대인이 되고, 새로운 임차인은 전차인이 됩니다. 전대차 계약서와 비슷한 전전세는 집주인의 허락 (동의) 없이 다시 세를 놓을 수 있는 것을 말합니다. 전세의 경우 기존 세입자가 전세권을 설정하여 권리를 가지고 있기 때문입니다. 그러나, 전세 계약서와 비교하여 주의할 사항이 있으니 더욱 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 전대차 계약서 작성 시 주의 사항

① 유상/무상 등 임대 조건을 명확하게 기록합니다.
② 전대차의 경우 부동산 주인(임대인)의 동의가 반드시 필요하고 가장 중요하므로 전대차 계약서에 임대인을 포함하여 작성하거나, 전대 동의서를 별도 작성하도록 합니다.
③ 전전세의 경우 기존 전세 보증금을 넘을 수 없으며, 하자나 사고 발생시 부동산 주인이 아닌 기존 세입자가 책임을 져야 합니다.
④ 기존 세입자와 부동산 주인간의 계약이 만료 되면 전전세 계약 또한 만료 되므로, 주의해야합니다.